支柱全租资金贷款与青年全租贷款指南：资格、额度、申请顺序与防范全租诈骗

支柱全租资金贷款是什么

全租（전세）是韩国特有的租房方式：租客不付月租，而是一次性交一大笔保证金（常常占房价的很大比例），租期结束时全额取回。由于金额很大，多数租客会借一部分。支柱（Beotimmok，버팀목）全租资金贷款是住房城市基金以低于市场的利率，为无房户主提供全租保证金的政策贷款，按对象分为三种：

• 普通支柱：无房户主（含准户主），年利率2.2~3.3%
• 青年专用支柱：19~34岁无房青年户主，年利率2.0~3.1%
• 新生儿特例支柱：2年内生育的家庭，年利率1.3~4.3%（详见新生儿特例贷款指南）

三种贷款的共同点：贷款额不超过全租保证金的80%；首都圈以外的住房利率低0.2个百分点；房地产电子合同等可享优惠利率。

外国居民请注意：基金贷款一般以韩国国籍为前提。非韩国国籍者请向基金或受托银行确认资格，并参考外国人在韩租房指南了解其他保护保证金的方法。

普通支柱：资格与额度

共同条件：无房户主，夫妻合计净资产3.45亿以下。收入、保证金和额度因家庭类型和地区而异。

首都圈指首尔、京畿、仁川。实际贷款额取表中额度与"保证金×80%"中较小者。

青年专用支柱：资格与额度

既是青年又是新婚夫妇的，普通支柱的新婚额度（首都圈2.5亿）可能更高，建议两者都比较一下。

额度计算实例

1. 首都圈保证金2.5亿，一般家庭：1.2亿与2.5亿×80%=2亿中较小者，即1.2亿，需自备1.3亿。假设利率2.5%、只付利息，每月约25万。
2. 同一套房，28岁青年单身户主：2亿与2亿中2亿，自备资金降到5000万。假设利率2.3%，每月利息约38万。
3. 同一套房，23岁青年单身户主：1.5亿与2亿中1.5亿。
4. 首都圈保证金3亿，新婚夫妇：2.5亿与3亿×80%=2.4亿中2.4亿。
5. 其他地区保证金1.5亿，一般家庭：8000万与1.2亿中8000万。

同一套房，借款人不同，额度差别很大。在政府支援查询输入年龄、收入和保证金，可一次比较普通、青年、新生儿支柱的资格与预计额度。

申请顺序：从找房到交割

1. 先确认资格与额度：确认自己是否户主，以及收入、净资产和目标保证金。若仍登记在父母户内，先确认是否需要分户。
2. 选房并做安全检查：通过登记簿确认房主、抵押、查封情况，并用全租安全诊断检查保证金相对行情是否安全。行情可在国土交通部实际成交价查询。
3. 签订租赁合同并加入特约：支付定金（通常为保证金的5%以上）并签约。可与中介商量加入以下特约："全租贷款未获批则解除合同并返还定金""房东配合贷款手续""交割日次日之前不设定新的抵押等权利"。
4. 确定日期（확정일자）：在合同上加盖官方确定日期，有助于确立保证金的优先受偿顺位，银行也常要求提供。
5. 申请贷款：通过基金在线窗口或受托银行申请。审核和担保需要时间，请在交割日前充分提前申请。
6. 审核与房东确认：银行或担保机构通知房东贷款事实并确认合同内容。
7. 交割日：贷款通常直接打入房东账户。当天办理迁入申报（전입신고）并确认确定日期，详见迁入申报与确定日期指南。
8. 到期与延期：续租时一并申请贷款延期，延期时可能重新审核收入和资产。

房东同意与担保机构为什么重要

全租贷款并不是以房子作抵押，而是银行以担保机构出具的担保书为依据放款。支柱贷款主要使用住房城市保证公社（HUG）或韩国住房金融公社（HF）的担保。租客还不上贷款时，担保机构先代为偿还，再通过租客向房东取回保证金的债权收回资金。

因此，银行或担保机构会通知房东"返还保证金时，把贷款部分直接汇给银行"，并通过电话或书面确认合同，这就是常说的"房东同意"或"房东确认"。有些房东嫌麻烦而拒绝，所以签约前就应说明要使用全租贷款，并在特约中写明配合义务。

防范全租诈骗：贷款获批不等于房子安全

贷款获批不能证明房子安全；反过来，如果担保机构拒绝担保，这本身可能就是危险信号。签约前后请确认：

• 登记簿：房主是否就是签约对象，有无抵押、假扣押、信托登记。阅读方法见不动产登记簿解读，任何人都可在互联网登记所申请。
• 是否"空罐全租"：优先债权加上自己的保证金接近或超过房价，风险很高。
• 多户住宅：要确认其他租客排在前面的保证金规模。
• 房东欠税：国税、地方税欠缴可能优先于保证金受偿，可要求房东出示纳税证明。
• 交割日再确认：付尾款前再调取一次登记簿，确认权利没有变动。
• 代理人签约：确认委托书和印鉴证明，保证金一定汇入登记簿上房主本人名下的账户。

更详细的清单见全租诈骗预防清单。发生纠纷时，可向大韩法律救助公团等公共机构求助。

常见错误

• 太晚确认户主要求：仍登记在父母户内可能无法贷款。准备结婚者等准户主的认定标准也要提前确认。
• 只算自己的收入：已婚者以夫妻合计收入为准。
• 以为青年专用一定更划算：新婚夫妇用普通支柱的新婚额度可能更高。
• 非住宅用途建筑：办公住宅（officetel）等需确认是否实际用于居住、建筑用途是否属于贷款对象。
• 交割日变更未通知：日期一变要马上告诉银行，否则放款可能出问题。