全租保证金返还保证：投保条件、费用与常见拒保原因

什么是全租保证金返还保证

全租（전세）是租客一次性向房东交付大额保证金、不付月租、到期全额取回的租赁方式。全租保证金返还保证针对的是房东到期不还钱的情况：由保证机构先替房东把保证金还给租客，再向房东追偿。租客不必等拍卖或打官司就能拿回钱，因此它是全租合同中最可靠的安全装置。

主要保证机构有三家：

三家都是代为返还保证金的结构，但保证金上限、房屋类型、保证费和投保期限各不相同。一家拒保不代表其他家也不行，建议比较。

核心条件：房价的90%以内

公共保证的核心标准是：（在先债权 + 你的保证金）不超过房价的90%。本站的全租安全诊断也按这一原理估算能否投保。

• 全租比例（保证金 ÷ 房价）在90%以下
• 在先抵押债权最高额 + 在先租客保证金 + 你的保证金，合计不超过房价的90%
• 登记簿上没有假扣押、假处分、拍卖等权利限制
• 保证金在上限以内：HUG标准为首都圈7亿韩元、其他地区5亿韩元以下（本站诊断简化为7亿上限估算）

房价如何核定

公寓等有行情数据的房屋，以KB行情、韩国不动产院行情或实际成交价为准。没有行情的联排、多世代住宅，通常以公示价格的140%作为房价，再乘以90%，保证金上限就是公示价格的126%。近年来评估价只在有限情况下被认可。

计算示例一：公寓

KB行情4亿韩元，乙区有债权最高额6,000万的抵押，可投保的最高保证金为4亿 × 90% − 6,000万 = 3亿。若按3.2亿签约，负担率达95%，很可能被拒保。

计算示例二：联排住宅

公示价格1.5亿的联排，房价按1.5亿 × 140% = 2.1亿计算，可投保的最高保证金为其90%，即1.89亿（公示价格的126%）。保证金1.9亿，可能仅因100万之差被拒。签约前请务必在房地产公示价格网站查好公示价格。

什么时候投保

各机构的期限不同。HUG的基本规则是：从尾款日和迁入申报日中较晚的一天起，到租期过半之前都可申请。但实际原则更简单：入住后尽快投保。

• 申请需要对抗力和确定日期（확정일자，即在租赁合同上加盖官方日期章），所以搬家当天先办迁入申报和确定日期，详见迁入申报与确定日期指南。
• 时间拖久了，房价下跌可能超出比例标准，或房东被假扣押导致无法投保。
• 签约前写入“拒保则合同无效”的特约，投保失败时就有依据拿回定金。

费用：保证费计算与返还补贴

保证费大致为保证金 × 年费率 × 保证期限。年费率在0.1%多的水平，并因房屋类型、保证金规模、负债比例等而不同，准确金额请用机构的保证费计算页面确认。

例如假设年费率为0.13%，保证金2亿、租期2年，保证费为2亿 × 0.13% × 2 ≈ 52万韩元。

再申请地方政府与国土交通部的全租保证金返还保证费补贴，最多可返还40万韩元。截至2026年10月，本站采用的条件如下：

共同条件为无房且保证金在3亿韩元以下，并且需先投保再申请返还。各地细则略有不同，可在政府支援查询输入条件确认，申请请通过政府24。

常见拒保原因

1. 全租比例或负担率超过90%：最常见，新建联排因行情不透明尤为多见。
2. 近邻生活设施或违规建筑：非住宅用途却当单间出租，请提前查看建筑物台账。
3. 登记簿有权利限制：有假扣押、假处分、扣押、拍卖开始决定的无法投保。
4. 缺少对抗力或确定日期：没有迁入申报或已把登记迁走。
5. 信托住宅未获同意：没有信托公司和优先受益人的出租同意会被拒。
6. 多户住宅在先保证金无法确认：无法用文件证明在先租客保证金，审查就难以通过。
7. 房东问题：有保证事故记录或被机构列为高风险房东的，可能被拒。
8. 超过投保期限或保证金超出上限

投保流程与所需文件

1. 签约前：用房价和在先债权计算能否投保，数字在哪里看请参考登记簿查看方法。
2. 入住当天：办理迁入申报和确定日期。
3. 入住后：通过机构App、官网或合作银行窗口申请。
4. 常见文件：盖有确定日期的租赁合同、居民登记誊本（外国人为居留相关证明）、保证金支付凭证、多户住宅的在先保证金资料、信托住宅的同意书。
5. 审查通过后发放保证书并缴费；符合条件的再申请保证费返还。

合同到期仍未拿回保证金时，按保证机构指引提出履约请求，可能需要办理租赁权登记命令等手续。想从签约前就降低风险，请一并查看全租诈骗预防清单。