韩国登记簿怎么看：表题部、甲区、乙区与抵押债权最高额

为什么要亲自看登记簿

韩国的房产登记簿（등기부등본，正式名称为“登记事项全部证明书”）是一本公共账簿，记录这套房子归谁所有、谁以它为担保放了贷款、谁对它主张权利。无论是交全租（전세，一次性交付大额保证金、到期全额返还的租赁方式）保证金还是买房，金额都很大，不能只看中介给的摘要，要学会读原件。

登记簿分为三部分：表题部（표제부，是什么房子）、甲区（갑구，归谁所有、所有权有无问题）、乙区（을구，所有权以外还有哪些权利，例如抵押）。按这个顺序读，第一次看的人十分钟也能抓住重点。

申领方法：在互联网登记所五分钟搞定

1. 进入互联网登记所，打开不动产登记查阅·申领菜单。外语界面有限，可借助浏览器翻译。
2. 用道路名地址或地号地址检索。公寓、联立、多世代住宅选集合建筑（집합건물），独栋和多户住宅选建筑（건물），必要时再查土地。务必选准栋号和户号。
3. 建议选择包含注销事项（말소사항 포함）的版本，能看到已注销的抵押、扣押记录，有助于推测房主的资金状况。
4. 支付手续费后查阅或申领。仅核对内容时查阅即可，需要提交时再申领。每件约一千韩元左右，查阅比申领便宜。

也可以到登记所或自助申领机办理。只要知道地址，任何人都能申领，不需要房东同意。

表题部：确认是不是你要租的那套房

表题部相当于建筑物的“身份证”。集合建筑分为整栋建筑的标示、土地标示、专有部分（你的户号）标示和大地权标示。

• 核对地址、栋号、户号是否与合同、建筑物台账一致。确实有门牌号与登记户号不同的联排住宅。
• 确认专有面积与广告面积相差不大。
• 查看是否登记了大地权（대지권），没有的话要问清原因。
• 多户住宅（다가구）在法律上是一栋独立住宅，没有按户分开的登记，整栋共用一份登记簿，所以必须把其他租客的保证金一起算进去。

甲区：房主与所有权问题

甲区按时间顺序记载所有权相关事项。在最下方最新的所有权记录中确认现任房主，并且必须与此人签约。

看到信托（신탁），说明现在的法律所有人是信托公司。原房主原则上无权单独出租。请到登记所申领信托原簿，确认出租权限和同意条件；没有信托公司和优先受益人的同意书原件，就不要签约。

乙区：抵押与债权最高额

乙区记载所有权以外的权利，如抵押权（근저당권）、全租权、租赁权登记等。对租客最关键的数字就在这里。

债权最高额比实际贷款大

抵押设定记录会写明债权最高额（채권최고액）、债务人和抵押权人（多为金融机构）。债权最高额是把本金、利息、滞纳利息都考虑进去的担保上限，金融机构通常按本金的120%左右设定。所以债权最高额1.2亿，实际贷款多半在1亿左右。

但计算风险时，最好把债权最高额全额计为优先债权。即使房东说“贷款快还完了”，只要抵押未注销，就可能还有再借款的额度。

计算示例

市价3亿韩元的公寓，乙区有债权最高额3,600万的抵押，希望的保证金为2.4亿：

• 全租比例 = 2.4亿 ÷ 3亿 = 80%
• 负担率 =（3,600万 + 2.4亿）÷ 3亿 = 92%

负担率超过90%时，可能无法投保全租保证金返还保证，拍卖时也很可能损失部分保证金。把同样的数字输入全租安全诊断，即可看到风险分数和预计可收回金额。

乙区还要看什么

• 租赁权登记（임차권등기）：前任租客没拿回保证金，凭法院命令做了登记。这是房东返还能力的强烈警告信号。
• 全租权（전세권）：如有其他租客设定了全租权，其顺位排在你前面。
• 共同担保目录：多个户号或多处房产一起被设为担保。整栋联排被一并抵押的情况很常见，请一起查看目录。

顺位怎么排

同一区内（甲区之间、乙区之间）按顺位编号；甲区与乙区之间按受理日期和受理编号排先后。可以把你的保护理解为：在完成迁入申报并取得确定日期的那一刻，才排进这个队列。在此之前已登记的抵押，全都排在你前面。

为什么签约当天、付尾款当天必须复查

登记按受理顺序生效，抵押从受理当天起就有效；而租客的对抗力从迁入申报的次日0时才产生。如果房东在你付尾款当天贷款并设定抵押，这笔抵押就会排在你前面。

1. 签约前当天重新查阅登记簿。
2. 付尾款前再查一次。若有登记申请正在处理，查阅页面可能会有提示，要仔细看。
3. 在合同中写入“尾款日次日前禁止设定抵押”的特约。
4. 入住当天办理迁入申报和确定日期，生效时间详见迁入申报与确定日期指南。

常见失误

• 只看中介打印的摘要，不读原件
• 用房东口头说的贷款余额代替债权最高额来计算
• 把已注销（红线划掉）的记录与有效记录混淆
• 多户住宅漏算其他租客的保证金
• 不看建筑物台账，漏掉违规建筑或商业用途

读完登记簿仍拿不准时，请对照全租诈骗预防清单检查其余文件；权利关系复杂时，可考虑法律咨询。