全租诈骗预防清单：签约前、签约当天、付尾款后分阶段要做的事

全租诈骗往往源于“少确认了一件事”

全租（전세）是韩国特有的租赁方式：租客不付月租，而是一次性向房东交一大笔保证金（往往超过房价的一半），合同到期后全额取回。金额巨大，所以一个疏忽就可能让多年积蓄化为乌有。

常见的受害类型其实就那么几种：保证金接近甚至高于房价的空壳全租（깡통전세）；与并非登记房主的人签约；尾款当天被突然设定抵押；房子已登记为信托、原房主却私下出租；多户住宅隐瞒了在先租客的保证金；以及房东欠税，税款在拍卖时先于保证金受偿。

每种类型都有对应的核查方法。按下面的阶段逐项确认，大部分风险都能在签字前排除。如果数字判断有困难，可以先把房价、保证金、抵押额输入全租安全诊断查看风险分数。

第一阶段：签约前——选房与核对文件

判断空壳全租：自己算两个比例

先看全租比例（保证金 ÷ 买卖市价），再算负担率（（在先抵押 + 在先租客保证金 + 我的保证金）÷ 市价）。抵押金额请用登记簿乙区记载的“债权最高额”（채권최고액），而不是房东口头说的剩余贷款。

举例：市价3亿韩元的公寓，保证金2.4亿，全租比例为80%。若另有债权最高额3,600万的抵押，负担率升至92%。假设进入拍卖、按公寓平均中标率85%计算，成交价2.55亿先偿还抵押3,600万，只剩约2.19亿，保证金约有2,100万可能拿不回来。本站的安全诊断也采用同样方法（按房屋类型套用平均中标率）估算可收回金额。

市价可在国土交通部实际成交价系统查询同一小区、同一面积的近期成交价；成交少的联排住宅，再到房地产公示价格网站查公示价格。新建联排没有成交记录，所谓“评估价”容易被抬高，应以周边旧楼的成交价保守估算。

必须核对的五份文件

1. 登记簿（등기부등본）：房主、抵押、假扣押·假处分·拍卖开始决定、是否信托。读法详见登记簿查看方法。
2. 建筑物台账（건축물대장）：是否标注违规建筑、实际用途。把商业用途（近邻生活设施）改成单间出租的房子，全租贷款和返还保证常被拒绝。
3. 房东完税证明（国税、地方税）：欠缴税款可能先于保证金受偿。签约后，保证金超过一定金额的租客即使未获房东同意也可在税务署查阅其欠缴国税；签约前则请直接要求房东出示证明。
4. 迁入户查阅与确定日期记录：多户住宅要确认在先租客及其保证金，签约前需房东同意。
5. 市价依据：保存成交价和公示价格截图，日后投保和处理纠纷都用得上。

信托住宅和多户住宅的风险

信托住宅在登记簿甲区记有“信托”，所有人变更为信托公司（受托人）。原房主（委托人）原则上无权单独出租，未经信托公司和优先受益人（通常是贷款银行）同意签订的合同很难受到保护。请到登记所申领信托原簿，确认出租权限归谁；拿不到同意书原件就不要签约。

多户住宅（다가구）虽住着多户人家，登记上却是一栋独立住宅。一旦拍卖，整栋房子的成交款按顺序分给抵押权人和在先租客。只看自己的保证金似乎不多，但在先保证金合计一大，就成了空壳全租。务必以书面确认在先保证金总额，并计入负担率。

第二阶段：签约当天——核对人和资金流向

1. 当天重新申领登记簿，看看之前打印后是否新增了抵押或扣押。
2. 核对身份证：签约人必须与登记簿上的房主一致。若由代理人签约，须查看委托书和房主本人申领的印鉴证明，并直接给房主打电话确认。
3. 核实中介：确认中介事务所登记证和损害赔偿保证（共济证书）。
4. 定金只汇入登记房主本人名下的账户，拒绝汇给中介或亲属。
5. 把特约写进合同，口头承诺日后难以举证。

可直接参考的特约条款

• 房东在尾款日次日之前不得设定抵押权等任何新权利；如有违反，租客可解除合同，房东须立即返还已收全部款项并赔偿损失。
• 如因房屋或房东原因导致租客无法投保保证金返还保证或无法获得全租贷款，本合同无效，房东立即返还定金。
• 房东确认签约日不存在国税、地方税欠缴；如与事实不符，租客可解除合同。
• 约定用尾款偿还在先抵押时：房东须于尾款当天偿还该抵押，并将注销申请受理凭证交给租客。
• 租期内房东出售或信托房屋时，须事先通知租客。

条款需按具体情况调整。金额大或权利关系复杂时，请法律专家审阅非常值得。

第三阶段：付尾款、入住当天及之后

1. 付尾款前再查一次登记簿。
2. 尾款同样汇入房主名下账户并索取收据。
3. 搬家当天办理迁入申报和确定日期（확정일자，即在租赁合同上加盖官方日期章，用于确保优先受偿顺位）。对抗力从次日0时起生效，拖一天就多一天空档。详见迁入申报与确定日期指南。
4. 尽早投保全租保证金返还保证，条件和费用见返还保证指南。保证费还可能获得部分返还，可在政府支援查询确认资格。
5. 合同、收据、登记簿、盖有确定日期的合同副本集中保管。
6. 临近到期时，房东原则上应在到期前6个月至2个月之间通知，租客应在2个月前通知。若拿不回保证金却必须搬走，先向法院申请租赁权登记命令（임차권등기명령），登记完成后再搬，才能保留对抗力和优先受偿权。

分阶段清单一览

常见失误

• “中介说没问题”：中介的确认说明书只是参考，不会替你承担风险，文件要亲自看。
• 新建联排的“利息补贴”“搬家费补贴”：可能是为了收取高于市价保证金的诱饵，优惠越大越要怀疑价格。
• 把迁入申报拖到周末之后：政府24可在线办理，搬家当天就办。
• 返还保证以后再说：投保有期限，房东状况恶化后可能被拒保。