外国人在韩国租房指南：一居室、商住两用房、公寓的押金、月租与所需材料

先了解韩国的租房方式

韩国租房主要有三种形式，几乎每条房源信息上都会出现：

• 月租（월세）：先交一笔可退还的押金（保证金，보증금），之后每月付房租。大多数刚来韩国的外国人从这里开始。
• 全租（전세，jeonse）：一次性交付相当于房价很大比例的高额押金，此后不付月租，退租时全额返还。这是韩国特有的制度。
• 半全租（반전세）：押金较高、月租较低的折中方式。

押金虽然可以退还，但它的安全取决于房东的财务状况和房屋上已登记的债务。因此在韩国，首先要问的不是“便不便宜”，而是“押金能不能安全拿回来”。两种方式的详细比较请看全租与月租对比指南。

房型特点：一居室、商住两用房、多户住宅、公寓

短期居住也可以考虑考试院（고시원）或合租房，入住快、押金少，但下文介绍的押金保护程序未必同样适用，请仔细阅读条款。

每月实际要付哪些钱

• 押金：可以协商，常见做法是提高押金换取较低月租，或反过来。
• 月租：按合同约定日期银行转账。
• 管理费（관리비）：公共清洁、电梯、保安等费用，有时包含水费或网络；电费和燃气费通常另付。请索取书面明细。
• 中介费（중개보수）：租客和房东各自向中介支付一次。
• 搬家、清洁和生活用品费用也要算进第一个月的预算。

计算示例：押金1,000万韩元、月租60万韩元的一居室

月租交易的中介费按“换算保证金”计算：押金 + 月租×100（合计不足5千万时用月租×70）。即1,000万 + 60万×100 = 7,000万韩元。5千万至1亿区间的法定上限费率为0.4%（上限30万韩元），所以中介费最多28万韩元，加10%增值税为30.8万韩元。可以用中介费计算器代入自己的条件。

需要准备的材料

1. 外国人登录证（외국인등록증）：在韩停留超过90天的外国人须在入境后90天内办理登录。持F-4签证的海外同胞可能持有国内居所申报证（국내거소신고증）。
2. 护照。
3. 收入或身份证明：在职证明（재직증명서）、劳动合同、近期工资单，学生可提供在读证明。法律上并非必需，但很多房东会要求。
4. 本人名义的韩国银行账户和手机号。
5. 签名：可以用签名代替印章。

合同上的姓名必须与登录证拼写、空格、顺序完全一致，否则日后办理保证金返还保证或各种申报时可能出问题。另外，韩国租约通常为两年；如果签证期限更短，签约前请说明，并以特约约定提前解约条件。

寻找会说你的语言的中介

• 选择正规登记的公认中介事务所（공인중개사），办公室内应张贴登记证和资格证。
• 先在房源了解各区域价格，谈判会更有底气。在租房对接发布需求后，外国用户会优先看到能用其语言沟通的中介。
• 需要翻译时，可请懂韩语的朋友陪同，或拨打提供多语种咨询的外国人综合咨询中心1345。
• 只看照片就要求先转“临时定金”的，多为虚假房源诈骗。

签约前必查事项

1. 不动产登记簿（등기부등본）：签约当天在互联网登记所查询，确认所有人与签约人一致，并查看抵押权（근저당）、查封、拍卖记录。读法请参考登记簿阅读指南。
2. 核对房东身份证；代理人签约时要求授权书和印鉴证明，并直接给房东打电话确认。
3. 合同内容：押金、月租、付款日、管理费包含项目、租期、家具家电清单、维修责任。
4. 特约条款：如“余款支付次日前房东不得设定新抵押”“签证到期时租客可提前○个月通知解约”、离开韩国时押金如何返还等。
5. 付款：押金只转入登记簿上所有人名下的账户。
6. 语言：译本仅供理解，法律效力以韩文原文为准。

押金较高的合同，尤其是多户住宅全租，请先用全租安全诊断检查风险。

入住后马上要做的事与常见错误

入住后请立即办理滞留地变更申报（체류지 변경신고）并在合同上取得确定日期（확정일자）。对已登录的外国人来说，滞留地变更申报与韩国人的迁入申报具有同等法律效力，是保护押金的起点。具体步骤见外国人滞留地变更申报与押金保护指南。另外，给每个房间拍下带日期的照片，退租时可减少关于损坏的争议。

常见错误：没看房和登记簿就先付临时定金；以为管理费包含水电燃气；签证期限比租期短却没有解约条款；拖延数周才申报新地址——保护从申报之后才开始。