外国人在韩国买房流程：取得申报、许可区域、境外汇款、贷款与取得税

外国人可以在韩国买房吗

原则上可以。过去韩国有单独的《外国人土地法》，现在相关规定已并入《不动产交易申报等相关法律》。可以这样理解：外国人买房与韩国人走同样的买卖程序，只是额外多了三层要求。

1. 申报：外国人取得不动产后须在规定期限内申报。
2. 许可：在特定区域，签约前须取得许可。
3. 资金：从境外汇入资金时须办理外汇相关申报，并可能需要说明资金来源。

税金则原则上与韩国人适用相同结构。

第一步：取得申报——何时、由谁申报

申报在不动产所在地的市、郡、区厅办理。逾期可能被处以罚款，法律条文请在国家法令信息中心确认最新版本。

第二步：确认是否属于须许可的区域

• 外国人土地取得许可区域：军事设施保护区、文化遗产保护区、生态景观保护地区、野生动物特别保护区等，外国人须在签约前取得许可，未经许可的合同无效。
• 土地交易许可区域（토지거래허가구역）：不分国籍，在指定区域内交易一定面积以上的土地须取得市郡区厅许可，购买住宅须实际居住。
• 针对外国人的许可区域：2025年8月，政府将首尔全境以及仁川、京畿的大部分地区指定为外国人购买住宅（商住两用房除外）的土地交易许可区域，期限一年，要求取得许可后4个月内入住并实际居住2年。期限届满后是否延长或调整，请务必查看国土交通部和当地政府的公告。

在支付定金前，先通过区厅土地部门或中介确认该地址属于哪类区域。

第三步：资金来源与境外汇款

用境外资金购买韩国不动产，须按外汇交易规定办理申报。尤其是非居民外国人，原则上要在汇款前向外汇银行办理不动产取得申报。居民与非居民的程序不同，请遵守以下原则：

• 选定一家外汇银行，汇款时注明用途为“购买不动产”。
• 保存汇款确认书、申报文件和合同，日后出售并将款项汇回境外时需要这些记录。
• 为规避申报而拆分汇款或携带现金入境，本身就可能违规。
• 在管制区域、一定金额以上或许可区域交易时，须提交资金筹措计划书（자금조달계획서）及证明材料，外国人被要求更详细说明境外资金的趋势日益明显。

第四步：贷款——可以，但不容易

LTV、DSR等贷款规定对外国人同样适用（见LTV·DSR说明）。此外还有外国人特有的障碍：

• “垫脚石”“宝金子”等政策性住房贷款原则上面向本国国民，外国人大多无法使用。
• 银行住房抵押贷款会审查外国人登录、在韩收入证明、剩余滞留期限和信用记录，非居民几乎无法获得贷款。
• 因此外国人应按较高的自有资金比例做计划。可先用贷款计算器估算，再直接向银行确认。

第五步：签约、付尾款与登记

签约前在互联网登记所查登记簿、在实际交易价格网站查行情，这些与韩国人相同（见实际交易价查询方法）。办理产权登记时，已登录外国人使用外国人登录号码，未登录外国人须先到出入境外国人管理机关领取不动产登记用登记号码。手续繁多，一般委托司法代书人（법무사）办理，可在法务对接找到能用外语沟通的专业人士。

税金：取得税与韩国人结构相同

按本站税金计算器，取得税不分国籍适用相同税率结构：仅有一套住房时，6亿韩元以下1%，6亿至9亿按区间公式，9亿以上3%，另加地方教育税；专用面积超过85㎡还要加征农渔村特别税。多套住房或位于调整对象地区时适用加重税率。

还需注意：

• 住房数量与家庭（世代）认定因个人情况而异，包括韩国内外的家庭成员，请事先确认。
• 转让所得税的“一户一房免税”以税务居民为前提，非居民原则上难以适用；出境后出售可能改变居民身份判断。
• 长期不在韩国时，可指定纳税管理人（납세관리인）代办税务。
• 鉴于曾有对外国人加征税费的讨论，签约前请在地方税网站或主管区厅确认最新税率。

需要税务判断时，建议通过寻找专家或税务对接咨询。