一文看懂韩国房贷LTV、DTI、DSR与压力DSR：附额度计算实例
用8亿、10亿韩元公寓实例讲清LTV、DTI、DSR和压力DSR的含义与算法，以及调整地区与首次购房的LTV差异、首都圈6亿上限和提高额度的方法（2026年10月）。
本文以2026年10月为准。贷款比例、压力附加利率和额度上限会随政府政策频繁调整，申请前请务必向银行和金融监管部门公告确认。个人审批结果可能与本文估算不同，本文不构成金融或法律建议。
一句话概括：必须同时通过两道关
韩国住房抵押贷款（主担贷）的额度，会分别按房价（LTV）和收入（DSR）各算一次，最后取较小的那个数。房子再贵，收入不够也会卡在DSR；收入再高，超过LTV比例或首都圈房贷上限也无法多借。压力DSR可以理解为把"收入关"再收紧一点的装置。
因此，想知道"能借多少"，第一步是找出卡住自己的到底是LTV、地区上限，还是DSR。下面的例子会按这个顺序逐步计算。在韩国居住的外国人申请普通银行房贷时适用同样的比例，但银行可能额外要求居留资格、在韩收入证明等材料，建议尽早咨询。
四个术语的准确定义
LTV（抵押认定比率）
LTV = 贷款额 ÷ 房价，决定最多能借房价的百分之几。这里的房价是金融机构认可的担保价值（市场行情价或评估价），可能低于实际成交价。认可价值越低，按LTV算出的金额也越少。
DTI（总负债偿还比率）
DTI =（房贷每年本息 + 其他贷款每年利息）÷ 年收入。其他贷款只算利息，这是它与DSR的区别。目前银行房贷额度大多按DSR审核，DTI主要出现在部分政策贷款中。
DSR（总负债本息偿还比率）
DSR = 所有贷款每年本金加利息 ÷ 年收入。房贷、信用贷款、透支账户、汽车分期、卡贷全部计入。基本框架是：总贷款超过1亿韩元的借款人，银行适用40%，非银行金融机构适用50%。
压力DSR
假设未来利率可能上升，在计算额度时给实际利率加上一个"压力利率（附加利率）"，把还款额算得更高。实际支付的利息不变，只是可借额度变小。附加幅度因地区（是否首都圈、调整地区）、利率类型（浮动、混合、周期型、固定）和政策实施阶段而不同。K房产的房贷计算器默认在实际利率上加1.5个百分点。
2026年10月计算器默认值
| 项目 | 默认值 | 说明 |
|---|---|---|
| 非调整地区LTV | 70% | 非调整对象地区、非投机过热地区 |
| 调整地区LTV | 40% | 调整对象地区、投机过热地区 |
| 首次购房LTV | 70% | 即使在调整地区也可到70% |
| 首都圈及调整地区房贷上限 | 6亿韩元 | LTV算出的金额再高也止于6亿 |
| DSR上限（银行） | 40% | 非银行机构为50% |
| 压力附加利率 | +1.5个百分点 | 实际幅度因产品和地区而异 |
首都圈（首尔、京畿、仁川）房贷6亿韩元上限源于2025年6月的家庭负债对策。此后的政策可能对高价住宅适用更低的上限，请向银行确认目标价位适用哪一档。
实例一：非调整地区8亿公寓，年收入7000万
条件：房价8亿韩元，非调整地区，年收入7000万韩元，无其他贷款，年利率4.0%，30年等额本息。
- LTV关：8亿 × 70% = 5.6亿（低于6亿上限，不受影响）
- 压力DSR关：年收入的40%即每年2800万（每月约233万）可用于还款。按4.0% + 1.5 = 5.5%、30年倒推本金，约为4.1095亿。
- 最终额度：取较小者，约4.1095亿。此人由DSR决定额度。
按实际利率4.0%计算，每月还款约196万韩元，实际DSR约33.6%，按压力利率计算的DSR正好40%。自有资金约需3.8905亿，另加购置税、中介费和搬家费。购置税可用税费计算器估算。
如果已有其他贷款？
同样条件下，若每年已在偿还信用贷款和汽车分期600万，DSR余量降为2800万 − 600万 = 2200万，额度降至约3.2289亿。一笔每年600万的旧贷款让房贷额度少了约8800万。
如果年收入只有5000万？
只把收入改成5000万，额度约为2.9354亿。收入减少2000万，额度减少1.17亿以上。在DSR决定额度的区间里，额度几乎与收入成正比。
实例二：首都圈调整地区10亿公寓，年收入1亿
条件：房价10亿韩元，首都圈调整地区，年收入1亿，无其他贷款，4.0%，30年。
| 项目 | 一般购房者 | 首次购房者 |
|---|---|---|
| 适用LTV | 40% | 70% |
| LTV金额 | 4亿 | 7亿 → 首都圈上限6亿 |
| 压力DSR额度 | 约5.8707亿 | 约5.8707亿 |
| 最终额度 | 4亿（LTV决定） | 约5.8707亿（DSR决定） |
| 月还款（4.0%） | 约191万 | 约280万 |
| 自有资金 | 6亿 | 约4.1293亿 |
首次购房者即使LTV升到70%，也会先碰到首都圈6亿上限，在这个收入下又被DSR卡住，用不满6亿。若年收入为1.5亿，DSR额度约8.8061亿，6亿上限就成为最终额度。同一套房，关键在于三道限制（LTV、地区上限、DSR）中哪一道起作用。
影响额度的因素与提高额度的方法
- 贷款期限：5亿住房、年收入6000万、利率4.0%时，30年的DSR额度约3.5224亿，40年约3.8777亿。但期限越长总利息越多：借3.5亿，30年总利息约2.5154亿，40年约3.5214亿。
- 清理其他贷款：信用贷款、分期、卡贷直接压缩DSR空间。透支账户即使未使用也可能按全部额度计入，交割前缩减或注销可能更有利。
- 收入证明：工薪收入用扣缴凭证，经营收入用所得金额证明。无法证明而按健康保险费推算时，通常低于实际收入。夫妻可确认能否合并收入。
- 利率类型：浮动利率的压力附加最高，固定期越长反映越少。额度紧张时，可比较混合型、周期型、固定型产品。
- 政策贷款：垫脚石（Didimdol）、安居贷款（Bogeumjari）等政策房贷可能按不同标准审核。请阅读垫脚石与安居贷款对比，并在政府支援查询确认资格。
常见的五个错误
- 把成交价当成担保价值：认可价值偏低，LTV金额也会变少。
- 先付定金再查贷款：额度不足可能导致交不上尾款、损失定金。签约前先咨询银行。
- 把压力利率当成实际利率：附加利率只用于算额度；反过来，月供负担得起也不代表能批下额度。
- 交割前新增负债：一笔汽车分期或卡贷就可能降低额度。
- 未确认调整地区状态：指定与解除随时变化，请以签约时国土交通部公告为准。
用计算器算算自己的额度
在房贷计算器输入房价、年收入、现有贷款年还款额、利率和期限，并勾选调整地区、首都圈或首次购房，即可一次看到LTV额度、压力DSR额度、最终可贷金额、月还款和各年余额。结果仅为估算，最终以金融机构审核为准。收入或负债结构复杂时，可咨询专家。
常见问题
Q. 压力DSR会让我多付利息吗？
不会。附加利率只是计算额度时使用的假设利率，实际按合同利率付息，只是可借额度变小。
Q. 首次购房在调整地区也能用70% LTV吗？
K房产计算器对首次购房者在调整地区也适用70% LTV，但首都圈还要受6亿上限和DSR限制，实际额度可能更低。
Q. DTI和DSR哪个更严格？
DSR更严格。DTI对其他贷款只算利息，而DSR把所有贷款的本金和利息都算进去。目前银行房贷额度大多按DSR审核。
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本文为一般信息，不构成法律或税务建议。制度可能变化，签约或申请前请向官方机构或专业人士确认。