垫脚石贷款与安居贷款（Bogeumjari）对比：收入、房价、面积、利率、额度

两种贷款由谁运营

垫脚石购房贷款（Didimdol，디딤돌）是国土交通部以住房城市基金为资金来源的代表性购房政策贷款，面向无房的普通家庭，利率通常最低，但对收入、净资产、房价和面积的要求较细。可通过基金官网在线申请，或到受托银行办理。

安居贷款（Bogeumjari，보금자리론）是韩国住房金融公社（HF）提供的长期固定利率房贷。收入、房价和额度标准比垫脚石宽，最大优点是整个贷款期内利率固定。利率每月公布，有无优惠利率差别很大。

一句话总结：符合条件时垫脚石通常更便宜；如果收入、房价或所需额度超出垫脚石标准，安居贷款是替代方案。两者的审核标准都不同于普通银行房贷，因此银行房贷被DSR卡住的人也可能有机会。银行房贷额度可参考LTV、DSR与压力DSR说明。

外国居民请注意：这类政府贷款一般以韩国国籍的户主为对象。外国国籍或多国籍家庭请先向基金或HF确认资格。

对比一览表

LTV可能因地区和政策而更低。实际额度取表中上限与"房价×LTV"中较小者。新婚指结婚7年以内。

选择贷款的六个步骤

1. 是否无房、是否户主：垫脚石仅限无房户主。一套房者可在2年内处置原住房的条件下考虑安居贷款。
2. 年龄与婚姻状况：未满30岁的未婚单身户主不能申请垫脚石，安居贷款更现实。
3. 夫妻合计收入：新婚看垫脚石8500万线，有2个子女看7000万线。超过后，安居贷款按子女数最高放宽到1亿。
4. 净资产：垫脚石要求夫妻合计净资产（资产减负债）不超过5.11亿。
5. 房价与面积：确认5亿或6亿的价格线以及85㎡的专用面积线。面积较大的房子可能只能用安居贷款。
6. 所需金额与月供：垫脚石额度是否够付尾款？不够的话，安居贷款更大的额度是否值得承担更高利率？

如果两年内有孩子出生，请先查看利率更低的新生儿特例贷款。

计算实例

实例A：结婚第3年的新婚夫妇，首次购房，6亿公寓

夫妻合计收入8000万，净资产2亿，专用84㎡、6亿的公寓。

利率为在各产品区间内假设的数值。垫脚石每月少还约64万，但需要多准备1亿自有资金。现金不足选安居贷款，现金充足则垫脚石通常更划算。

实例B：28岁未婚上班族，4亿多户住宅

年收入5000万，首次购房。因是未满30岁的未婚单身户主，不能申请垫脚石。安居贷款符合收入7000万以下、房价6亿以下，额度取4.2亿与4亿×80%=3.2亿中的较小者，即3.2亿。若非首次购房，则取3.6亿与4亿×70%=2.8亿中的2.8亿。

实例C：有2个子女，5.5亿公寓

夫妻合计收入6800万，非首次购房。垫脚石：符合2个子女的收入线7000万和房价线6亿，额度取3.2亿与5.5亿×70%=3.85亿中的3.2亿。安居贷款：符合2个子女收入线9000万，额度取3.6亿与3.85亿中的3.6亿，多借4000万，但利率更高。

申请前必须了解

• 只能二选一：原则上只能使用一种政策房贷，中途转换需另行确认转贷条件。
• 实际居住义务：两种贷款都要求在一定期限内迁入并实际居住；违反或再购房可能被收回贷款。
• 收入年度：通常使用上一年度的收入证明。换工作或休假导致收入变化较大时，先确认哪些材料被认可。
• 房价标准：可能以行情价或评估价而非合同价为准。合同价正好6亿时尤其要确认。
• 首次购房的定义：本人及全体家庭成员过去从未拥有过住房。若曾继承房屋份额，请先确认。
• 时间安排：审核需要时间，应在交割日前充分提前申请，并与中介商量是否加入"贷款未获批则解除合同"的特约。
• 购置税减免：首次购房者可能享受购置税减免，可在税费计算器和政府支援查询确认。

利率差到底有多大

同样借3.2亿、期限30年，利率3.5%时月供约144万，利率4.3%时约158万。30年累计差额可达数千万韩元，所以符合条件时应优先考虑利率低的产品。安居贷款的真正优势是稳定：利率固定，担心加息的人会比浮动利率银行房贷更安心。

下一步

在政府支援查询输入年龄、收入、资产、子女数和房价，即可一次看到垫脚石、新生儿特例和安居贷款的资格与预计额度。再用房贷计算器比较月供和普通银行房贷额度，签约前在行情查询确认实际成交价。