Thuế tài sản và thuế bất động sản tổng hợp tại Hàn Quốc: cách tính, kỳ nộp, ví dụ

Hai loại thuế hằng năm đối với nhà ở

Sở hữu nhà tại Hàn Quốc có thể phát sinh hai loại thuế mỗi năm:

• Thuế tài sản (재산세): thuế địa phương mọi chủ nhà đều nộp, do văn phòng thành phố, huyện hoặc quận ra thông báo
• Thuế bất động sản tổng hợp (종합부동산세): thuế quốc gia chỉ dành cho người có tổng giá công bố vượt mức khấu trừ, do cơ quan thuế ra thông báo

Cả hai đều dựa trên giá công bố (공시가격) mà chính phủ công bố hằng năm, không phải giá thị trường. Bạn có thể tra giá công bố của căn nhà trên cổng thông tin giá công bố, và chủ nhà có thể gửi ý kiến trong thời gian công khai vào mùa xuân mỗi năm.

Ngày chốt 1 tháng 6 và các kỳ nộp

Người sở hữu nhà vào ngày 1 tháng 6 sẽ nộp thuế cho cả năm đó. Nếu bạn bán vào ngày 2/6, bạn vẫn phải nộp năm đó; nếu người mua trả tiền còn lại vào ngày 31/5, người mua sẽ nộp. Hãy nhớ mốc này khi thỏa thuận ngày bàn giao.

Một số lựa chọn của thuế bất động sản tổng hợp, như ưu đãi một nhà cho vợ chồng đồng sở hữu hoặc loại trừ một số nhà khỏi tổng, phải đăng ký trong khoảng thời gian vào tháng 9, vì vậy hãy kiểm tra sớm nếu bạn thuộc diện này.

Tỷ lệ giá trị thị trường là gì

Thuế không tính trên toàn bộ giá công bố. Giá công bố được nhân với tỷ lệ giá trị thị trường để ra cơ sở tính thuế.

Cách tính thuế tài sản

1. Cơ sở tính thuế = giá công bố × tỷ lệ giá trị thị trường
2. Thuế tài sản = cơ sở tính thuế × thuế suất − số trừ lũy tiến

1. Chủ một nhà có giá công bố từ 900 triệu won trở xuống được thuế suất ưu đãi, thấp hơn 0,05 điểm phần trăm ở mỗi bậc.
2. Sau đó cộng phần khu đô thị (0,14% cơ sở tính thuế, với nhà trong khu đô thị) và thuế giáo dục địa phương (20% thuế tài sản).

Giấy báo thực tế có thể có thêm thuế cơ sở tài nguyên khu vực, và cơ chế giới hạn mức tăng so với năm trước có thể khiến số tiền thấp hơn công thức.

Thuế bất động sản tổng hợp: trừ 1,2 tỷ cho hộ một nhà, 900 triệu cho trường hợp khác

Thuế này tính theo từng người, cộng giá công bố của mọi căn nhà trên toàn quốc rồi trừ mức khấu trừ:

• Hộ một nhà: trừ 1,2 tỷ won
• Trường hợp khác: trừ 900 triệu won (vợ chồng đồng sở hữu thì mỗi người 900 triệu)

Cơ sở tính thuế = (tổng giá công bố − mức khấu trừ) × 60%

Phần thuế tài sản đã tính trên cùng cơ sở sẽ được trừ ra, và thuế đặc biệt nông thôn bằng 20% số thuế tổng hợp còn lại được cộng thêm. Người có từ ba nhà trở lên với cơ sở tính thuế trên 1,2 tỷ won chịu thuế suất cao hơn.

Hộ một nhà còn được khấu trừ thuế cho người cao tuổi và sở hữu lâu dài (từ 60 tuổi và từ 5 năm sở hữu), tổng cộng tối đa 80%. Các ví dụ dưới đây chưa tính khoản này, nên người đủ điều kiện sẽ nộp ít hơn.

Ví dụ tính theo giá công bố

Tính theo cùng cách với máy tính thuế nắm giữ, giả định nhà ở khu đô thị, chưa tính khấu trừ thuế và giới hạn mức tăng.

Với căn nhà 1,5 tỷ won, phần vượt 300 triệu × 60% cho cơ sở tính thuế tổng hợp 180 triệu; sau khi trừ phần thuế tài sản trùng, thuế tổng hợp là 348.000 won.

Nếu có nhiều hơn một nhà

• Cùng căn nhà 500 triệu won nhưng thuộc người có hai nhà thì áp dụng tỷ lệ 60% và thuế suất thông thường, thuế nắm giữ của căn này lên 1.104.000 won, khoảng 1,8 lần so với khi chỉ có một nhà.
• Hai căn có giá công bố 800 triệu và 600 triệu (tổng 1,4 tỷ): sau khi trừ 900 triệu, cơ sở tính thuế là 300 triệu, thuế tổng hợp khoảng 1.039.000 won cộng thuế nông thôn khoảng 208.000 won. Các khoản thuế tài sản của từng căn (khoảng 2,22 triệu won cho căn 800 triệu) được tính riêng.

Cần kiểm tra gì trước khi muốn giảm thuế

• Ngày bàn giao: người mua có lợi khi trả tiền còn lại sau ngày 1/6; người bán có lợi khi hoàn tất trước ngày đó.
• Xác định hộ một nhà: nhà thừa kế và một số nhà giá thấp ở địa phương có thể không bị tính; hãy để ý thời gian đăng ký tháng 9.
• Vợ chồng đồng sở hữu: có thể chọn giữa mỗi người 900 triệu (tổng 1,8 tỷ) và mức 1,2 tỷ cho hộ một nhà cộng khấu trừ thuế.
• Gửi ý kiến về giá công bố: nếu thấy giá cao hơn giao dịch xung quanh, hãy gửi ý kiến trong thời gian công khai.

Thuế tài sản có thể tra cứu và nộp trên Wetax, thuế bất động sản tổng hợp trên Hometax. Về thuế khi mua, xem hướng dẫn thuế trước bạ; về thuế khi bán, xem hướng dẫn miễn thuế chuyển nhượng cho hộ một nhà. Nếu có nhiều nhà, chuyên gia thuế có thể giúp bạn chọn cách sở hữu có lợi nhất.