Thuế chuyển nhượng nhà ở Hàn Quốc: miễn thuế hộ một nhà và quy tắc 1,2 tỷ won

Thuế chuyển nhượng đánh vào khoản nào

Khi bán nhà tại Hàn Quốc, bạn nộp thuế thu nhập từ chuyển nhượng (양도소득세), một loại thuế quốc gia, trên phần lợi nhuận. Trình tự tính như sau:

1. Chênh lệch = giá bán − giá mua − chi phí được trừ
2. Với nhà giá cao đủ điều kiện miễn thuế hộ một nhà, chỉ phần tỷ lệ vượt 1,2 tỷ won bị đánh thuế
3. Trừ khấu trừ nắm giữ dài hạn
4. Trừ khấu trừ cơ bản 2,5 triệu won để ra cơ sở tính thuế
5. Cơ sở tính thuế × thuế suất − số trừ lũy tiến = thuế chuyển nhượng
6. Cộng thêm thuế thu nhập địa phương bằng 10% số thuế trên

Chi phí được trừ gồm thuế trước bạ đã nộp, phí môi giới, phí chuyên viên pháp vụ và chi phí đầu tư làm tăng giá trị như mở rộng ban công hay thay khung cửa sổ. Chi phí sửa chữa thông thường như giấy dán tường, sàn nhà, sửa nồi hơi thường không được chấp nhận, vì vậy hãy giữ hợp đồng thi công và sao kê chuyển khoản cho đến ngày bán.

Điều kiện miễn thuế cho hộ một nhà

Nếu đáp ứng tất cả các điều kiện sau, bạn không phải nộp thuế chuyển nhượng với giá bán đến 1,2 tỷ won:

• Vào ngày bán, hộ gia đình chỉ sở hữu một căn nhà tại Hàn Quốc
• Bạn đã sở hữu ít nhất 2 năm tính từ ngày mua đến ngày bán
• Nếu khi mua, căn nhà nằm trong khu vực điều chỉnh (조정대상지역, vùng được chỉ định để kiềm chế thị trường quá nóng), bạn còn phải ở thực tế ít nhất 2 năm
• Giá bán thực tế không quá 1,2 tỷ won

"Hộ gia đình" theo đăng ký cư trú, và vợ hoặc chồng vẫn được tính cùng hộ dù sống riêng. Thời gian sở hữu được tính theo ngày trả tiền còn lại. Chỉ thiếu một ngày để đủ hai năm cũng có thể khiến bạn mất quyền miễn thuế và bị áp thuế suất ngắn hạn bên dưới, nên hãy chọn ngày thanh toán cẩn thận.

Nếu bạn mua nhà mới trước khi bán nhà cũ để chuyển chỗ ở, đó có thể là hai nhà tạm thời: nhà cũ vẫn được miễn thuế nếu bán trong thời hạn cho phép. Ngoài ra còn các điều kiện chi tiết, chẳng hạn phải sở hữu nhà cũ một thời gian nhất định trước khi mua nhà mới, nên hãy kiểm tra trước khi ký.

Trên 1,2 tỷ won chỉ đánh thuế phần vượt

Nếu đủ điều kiện miễn thuế nhưng bán với giá trên 1,2 tỷ won, thuế chỉ tính trên tỷ lệ phần vượt ngưỡng của chênh lệch:

Chênh lệch chịu thuế = chênh lệch × (giá bán − 1,2 tỷ) ÷ giá bán

Ví dụ bán với giá 1,6 tỷ won thì chỉ (1,6 − 1,2) ÷ 1,6 = 25% chênh lệch bị đánh thuế.

Khấu trừ nắm giữ dài hạn: thời gian cư trú là then chốt

Nhà sở hữu từ 3 năm trở lên được trừ một tỷ lệ khỏi chênh lệch chịu thuế.

Ngay cả hộ một nhà, nếu ở chưa đủ 2 năm thì chỉ được tỷ lệ thông thường 2% mỗi năm. Sau 10 năm sở hữu, ở 10 năm được 80%, ở 2 năm được 48% (40% + 8%), còn không ở ngày nào chỉ được 20%.

Thuế suất và thuế suất ngắn hạn

Nhà sở hữu từ 2 năm trở lên áp dụng biểu thuế lũy tiến:

Sở hữu ngắn bị đánh thuế rất nặng: với nhà ở là 70% nếu dưới 1 năm và 60% nếu từ 1 đến dưới 2 năm.

Người có nhiều nhà trong khu vực điều chỉnh còn có thể bị cộng thêm 20 điểm phần trăm (2 nhà) hoặc 30 điểm (từ 3 nhà) và về nguyên tắc mất khấu trừ dài hạn. Mức tăng này đã nhiều lần bị tạm hoãn rồi áp dụng lại, nên hãy kiểm tra xem nó có hiệu lực vào ngày bán của bạn không.

Ví dụ: bán 1,6 tỷ won sau 10 năm

Giả sử một hộ một nhà mua căn hộ 800 triệu won ngoài khu vực điều chỉnh, giữ 10 năm rồi bán 1,6 tỷ won, chi phí được trừ 30 triệu won. Chênh lệch là 770 triệu won, trong đó 25% (192,5 triệu) chịu thuế.

Cùng một căn nhà, cùng mức lời, nhưng số thuế chênh nhau khoảng 9 lần tùy thời gian thực sự sinh sống.

Một vài trường hợp khác tính theo cùng cách:

• Mua 700 triệu, bán 1,1 tỷ sau 3 năm, hộ một nhà: dưới 1,2 tỷ nên được miễn hoàn toàn
• Mua 400 triệu, bán 600 triệu sau 5 năm, người có hai nhà (không bị cộng thêm): khấu trừ 10%, cơ sở tính thuế 177,5 triệu, tổng 52.261.000 won
• Mua 400 triệu, bán 600 triệu sau 18 tháng, một nhà: chưa đủ 2 năm nên không được miễn, thuế suất 60%, tổng 130.350.000 won

Bạn có thể nhập số liệu của mình vào máy tính thuế chuyển nhượng để xem ngay.

Khai thuế và giấy tờ

Khai và nộp tờ khai tạm tính trong vòng hai tháng kể từ cuối tháng có ngày bán (ngày trả tiền còn lại). Trường hợp được miễn hoàn toàn với giá đến 1,2 tỷ won thì không phải khai, nhưng nhà giá cao trên 1,2 tỷ won vẫn phải khai phần vượt dù đủ điều kiện miễn thuế.

• Hợp đồng bán và hợp đồng mua ban đầu
• Biên lai thuế trước bạ, phí môi giới và phí chuyên viên pháp vụ
• Chứng từ chi phí đầu tư (hợp đồng, hóa đơn thuế, sao kê chuyển khoản)
• Bản trích lục đăng ký cư trú thể hiện thời gian bạn ở

Bạn có thể khai trên Hometax và tra cứu văn bản luật tại Trung tâm thông tin pháp luật quốc gia. Trước khi định giá bán, hãy xem giá giao dịch gần đây trên trang dữ liệu thị trường.

Những sai lầm thường gặp

• Nhầm ngày ký hợp đồng với ngày trả tiền còn lại và thiếu một hai ngày để đủ hai năm
• Quên căn nhà đứng tên vợ hoặc chồng hoặc officetel dùng để ở khi đếm số nhà
• Vứt hóa đơn sửa nhà và mất phần chi phí được trừ
• Bỏ qua điều kiện cư trú với nhà mua trong khu vực điều chỉnh
• Quên 10% thuế thu nhập địa phương khi lập kế hoạch tiền mặt

Về thuế khi mua, xem hướng dẫn thuế trước bạ; về thuế hằng năm, xem hướng dẫn thuế tài sản và thuế bất động sản tổng hợp. Với giao dịch lớn, hãy nhờ kiểm tra trước qua kết nối chuyên gia thuế hoặc danh bạ chuyên gia.