Thuế trước bạ nhà ở Hàn Quốc: thuế suất 1–3%, thuế tăng nặng và ưu đãi nhà đầu tiên

Khi nào phải nộp và tính trên cơ sở nào

Khi mua nhà tại Hàn Quốc, bạn phải nộp thuế trước bạ (취득세, thuế lấy được tài sản). Đây là thuế địa phương do thành phố, huyện hoặc quận thu. Cơ sở tính thuế về nguyên tắc là giá giao dịch thực tế ghi trong hợp đồng mua bán.

Ngày lấy được tài sản thường là ngày bạn trả khoản tiền còn lại (잔금, khoản thanh toán cuối cùng). Nếu đã đăng ký chuyển quyền sở hữu trước khi trả khoản này thì ngày đăng ký được tính. Từ ngày đó, bạn có 60 ngày để khai và nộp thuế. Trên thực tế, người mua thường nộp thuế trước rồi đính kèm biên lai vào hồ sơ đăng ký quyền sở hữu, thường thông qua chuyên viên pháp vụ (법무사) làm thủ tục đăng ký.

Giấy báo thuế gồm ba khoản:

• Thuế trước bạ chính: giá nhà × thuế suất
• Thuế giáo dục địa phương: khoản thuế phụ thu cộng thêm vào thuế trước bạ
• Thuế đặc biệt nông thôn: chỉ áp dụng cho nhà có diện tích sử dụng riêng trên 85㎡

Thuế suất chuẩn cho một nhà: 1% đến 600 triệu, 3% trên 900 triệu

Thuế suất chuẩn áp dụng khi hộ gia đình mua căn nhà duy nhất, hoặc mua căn thứ hai ở ngoài khu vực điều chỉnh.

Công thức cho khoảng 600–900 triệu won

Trong khoảng này, thuế suất tăng dần theo giá thay vì nhảy bậc. Công thức là (giá mua × 2 ÷ 300 triệu − 3) ÷ 100, làm tròn ở chữ số thập phân thứ năm.

• 750 triệu won: (7,5 × 2/3 − 3) ÷ 100 = 2%
• 800 triệu won: (8 × 2/3 − 3) ÷ 100 ≈ 2,333%

Vì vậy, cố ép giá xuống ngay dưới 600 triệu won hiện nay tiết kiệm được ít hơn nhiều so với trước đây.

Các khoản thuế đi kèm

Thuế giáo dục địa phương bằng 10% thuế suất trước bạ khi áp dụng thuế suất chuẩn, tức 0,1% giá nhà nếu thuế suất là 1% và 0,3% nếu là 3%. Khi bị áp dụng thuế suất tăng nặng (8% hoặc 12%), khoản này được tính bằng 0,4% giá nhà.

Thuế đặc biệt nông thôn chỉ áp dụng khi diện tích sử dụng riêng vượt 85㎡. Đừng nhầm với diện tích cung cấp lớn hơn thường ghi trong quảng cáo. Phần lớn căn hộ gia đình loại "34 pyeong" có diện tích sử dụng riêng khoảng 84㎡ nên không phải nộp khoản này.

Thuế suất tăng nặng cho người có nhiều nhà

Thuế suất phụ thuộc vào số nhà hộ gia đình sở hữu sau khi mua (tính cả căn mới) và căn nhà có nằm trong khu vực điều chỉnh (조정대상지역, vùng chính phủ chỉ định để kiềm chế thị trường quá nóng) hay không.

Lưu ý khi đếm số nhà:

• Số nhà được tính theo hộ gia đình đăng ký cư trú. Vợ hoặc chồng, và theo nguyên tắc con chưa kết hôn dưới 30 tuổi, vẫn được coi là cùng hộ dù sống riêng.
• Quyền mua nhà dự án, quyền vào ở sau tái thiết và officetel dùng để ở có được sau ngày 12/8/2020 có thể bị tính là nhà.
• Nhà có giá công bố từ 100 triệu won trở xuống thường không bị tính, trừ một số ngoại lệ như khu tái phát triển.
• Nếu bạn mua nhà mới trước khi bán nhà cũ để chuyển chỗ ở, đó có thể là hai nhà tạm thời: bạn được hưởng thuế suất một nhà với điều kiện bán nhà cũ trong thời hạn quy định. Quá hạn, phần chênh lệch sẽ bị truy thu.

Việc chỉ định và bãi bỏ khu vực điều chỉnh thay đổi theo thời gian. Hãy kiểm tra thông báo mới nhất của Bộ Đất đai trước khi ký hợp đồng, và hỏi phòng thuế quận về quy định chuyển tiếp nếu thời điểm chỉ định trùng với ngày ký.

Ưu đãi cho người mua nhà lần đầu

Nếu cả bạn và vợ hoặc chồng chưa từng sở hữu nhà, bạn có thể được giảm thuế trước bạ cho nhà đầu tiên. Điều kiện tính đến tháng 10/2026:

• Giá nhà không quá 1,2 tỷ won
• Giảm tối đa 2 triệu won thuế trước bạ (miễn toàn bộ nếu thuế không quá 2 triệu)
• Chuyển vào trong 3 tháng và ở thực tế ít nhất 3 năm
• Nếu cho thuê, bán hoặc chuyển đi sớm, số thuế đã giảm sẽ bị truy thu

Ưu đãi chỉ áp dụng cho thuế trước bạ chính; thuế giáo dục địa phương vẫn phải nộp. Bạn có thể xem thêm các chương trình hỗ trợ khác tại công cụ tìm hỗ trợ của chính phủ.

Bảng ví dụ tính toán

Các con số dưới đây theo cùng cách tính với máy tính thuế trước bạ, chuyển nhượng và thuế nắm giữ, làm tròn xuống đến đơn vị won.

Cùng một căn hộ 800 triệu won, người mua căn duy nhất nộp khoảng 20,5 triệu won, nhưng nếu là căn thứ hai trong khu vực điều chỉnh thì phải nộp 67,2 triệu won, gấp hơn ba lần.

Cách khai và nộp thuế

1. Đánh dấu hạn 60 ngày kể từ ngày trả tiền còn lại trên lịch.
2. Chuẩn bị hợp đồng mua bán, giấy tờ tùy thân và, nếu có, đơn xin ưu đãi nhà đầu tiên cùng giấy tờ chứng minh hộ chưa từng có nhà.
3. Tự khai trên Wetax hoặc nhờ chuyên viên pháp vụ làm thủ tục đăng ký khai thay.
4. Dùng biên lai để đăng ký chuyển quyền sở hữu. Bạn có thể kiểm tra kết quả trên Văn phòng đăng ký trực tuyến.

Khai trễ sẽ bị phạt không khai bằng 20% số thuế cộng với tiền chậm nộp tính theo ngày. Khoản vay giải ngân chậm cũng không làm thay đổi ngày lấy được tài sản, vì vậy hãy lên lịch cẩn thận.

Những sai lầm thường gặp

• Dùng diện tích cung cấp để xét mốc 85㎡ thay vì diện tích sử dụng riêng.
• Quên tính nhà đứng tên vợ hoặc chồng khi đếm số nhà.
• Cho thuê nhà đầu tiên quá sớm, dẫn đến bị truy thu ưu đãi.
• Chỉ dự trù tiền thuế: còn phí môi giới (xem máy tính phí môi giới), phí chuyên viên pháp vụ, chi phí chiết khấu trái phiếu nhà ở quốc dân và chi phí chuyển nhà.

Sau khi mua, bạn sẽ nộp thuế tài sản hằng năm và thuế chuyển nhượng khi bán. Hãy đọc thêm hướng dẫn về thuế tài sản và thuế bất động sản tổng hợp cùng miễn thuế chuyển nhượng cho hộ một nhà, và trao đổi với chuyên gia thuế nếu trường hợp của bạn phức tạp.