Giải thích LTV, DTI, DSR và DSR căng thẳng: cách Hàn Quốc tính hạn mức vay mua nhà
Hướng dẫn dễ hiểu về LTV, DTI, DSR và DSR căng thẳng ở Hàn Quốc, kèm ví dụ tính cụ thể, quy định cho người mua nhà lần đầu, khu vực điều chỉnh và trần 600 triệu won.
Bài viết dựa trên quy định tại thời điểm tháng 10/2026. Tỷ lệ cho vay, lãi suất cộng thêm và trần vay thay đổi thường xuyên theo chính sách, vì vậy hãy xác nhận với ngân hàng và thông báo của cơ quan quản lý tài chính trước khi nộp hồ sơ. Kết quả thẩm định thực tế có thể khác ước tính trong bài, và đây không phải là tư vấn tài chính hay pháp lý.
Tóm tắt: bạn phải vượt qua hai cửa
Ở Hàn Quốc, hạn mức vay thế chấp nhà (người Hàn gọi là 주담대) được tính hai lần: một lần theo giá trị căn nhà (LTV) và một lần theo thu nhập của bạn (DSR). Ngân hàng sẽ cho vay theo con số nhỏ hơn. Nhà đắt đến đâu mà thu nhập thấp thì vẫn bị chặn ở DSR; thu nhập cao đến đâu mà vượt tỷ lệ LTV hoặc trần vay vùng thủ đô thì cũng không vay thêm được. DSR căng thẳng chỉ đơn giản là thu hẹp thêm cửa thu nhập.
Vì vậy, câu hỏi hữu ích nhất không phải là "tôi vay được bao nhiêu" mà là "giới hạn nào đang chặn tôi: LTV, trần theo khu vực hay DSR?". Các ví dụ dưới đây sẽ tính lần lượt theo đúng thứ tự đó. Người nước ngoài cư trú tại Hàn Quốc khi vay ngân hàng thông thường cũng chịu các tỷ lệ này, nhưng ngân hàng có thể yêu cầu thêm giấy tờ về tư cách lưu trú và thu nhập tại Hàn Quốc, nên hãy hỏi sớm.
Định nghĩa chính xác bốn thuật ngữ
LTV (tỷ lệ khoản vay trên giá trị tài sản)
LTV = số tiền vay ÷ giá nhà. Tỷ lệ này quyết định bạn được vay tối đa bao nhiêu phần trăm giá trị căn nhà. "Giá nhà" ở đây là giá trị tài sản bảo đảm mà ngân hàng công nhận (giá thị trường hoặc giá thẩm định), có thể thấp hơn giá mua thực tế. Giá trị công nhận càng thấp thì số tiền tính theo LTV càng giảm.
DTI (tỷ lệ nợ trên thu nhập)
DTI = (gốc và lãi hằng năm của khoản vay mua nhà + chỉ phần lãi hằng năm của các khoản vay khác) ÷ thu nhập năm. Vì các khoản vay khác chỉ tính lãi nên DTI lỏng hơn DSR. Hiện nay hầu hết khoản vay mua nhà của ngân hàng được thẩm định bằng DSR, còn DTI vẫn xuất hiện ở một số chương trình vay ưu đãi của nhà nước.
DSR (tỷ lệ trả nợ gốc và lãi trên thu nhập)
DSR = tổng gốc và lãi phải trả mỗi năm của tất cả khoản vay ÷ thu nhập năm. Nó bao gồm vay mua nhà, vay tín chấp, hạn mức thấu chi, trả góp ô tô và vay qua thẻ. Khung cơ bản là: với người có tổng dư nợ trên 100 triệu won, ngân hàng áp dụng trần 40%, còn tổ chức tài chính phi ngân hàng áp dụng 50%.
DSR căng thẳng (stress DSR)
DSR căng thẳng giả định lãi suất có thể tăng trong tương lai. Khi tính hạn mức, ngân hàng cộng thêm một "lãi suất căng thẳng" vào lãi suất thực để xem bạn còn trả nổi không. Lãi bạn thực trả không thay đổi; chỉ có số tiền được vay giảm xuống. Mức cộng thêm khác nhau theo khu vực (vùng thủ đô hay khu vực điều chỉnh), loại lãi suất (thả nổi, hỗn hợp, điều chỉnh định kỳ hay cố định) và giai đoạn áp dụng chính sách. Máy tính vay thế chấp của K Bất động sản mặc định cộng thêm 1,5 điểm phần trăm.
Giá trị mặc định của máy tính (tháng 10/2026)
| Hạng mục | Mặc định | Ghi chú |
|---|---|---|
| LTV khu vực không điều chỉnh | 70% | Không thuộc khu vực điều chỉnh hay khu vực đầu cơ quá nóng |
| LTV khu vực điều chỉnh | 40% | Khu vực điều chỉnh và khu vực đầu cơ quá nóng |
| LTV người mua nhà lần đầu | 70% | Được đến 70% kể cả ở khu vực điều chỉnh |
| Trần vay vùng thủ đô và khu vực điều chỉnh | 600 triệu won | Dù LTV cho phép cao hơn vẫn dừng ở 600 triệu |
| Trần DSR (ngân hàng) | 40% | Tổ chức phi ngân hàng là 50% |
| Lãi suất cộng thêm | +1,5 điểm | Mức thực tế khác nhau theo sản phẩm và khu vực |
Trần 600 triệu won ở vùng thủ đô (Seoul, Gyeonggi, Incheon) được đưa ra trong gói biện pháp nợ hộ gia đình tháng 6/2025. Các biện pháp sau đó có thể đặt trần thấp hơn cho nhà giá cao, vì vậy hãy hỏi ngân hàng mức trần nào áp dụng cho tầm giá bạn đang xem.
Ví dụ 1: căn hộ 800 triệu won ngoài khu vực điều chỉnh, thu nhập 70 triệu won
Giả định: giá nhà 800 triệu won, khu vực không điều chỉnh, thu nhập năm 70 triệu won, không có khoản vay khác, lãi suất 4,0%, vay 30 năm trả góp đều gốc và lãi.
- Cửa LTV: 800 triệu × 70% = 560 triệu won (thấp hơn trần 600 triệu nên giữ nguyên).
- Cửa DSR căng thẳng: 40% thu nhập là 28 triệu won mỗi năm, khoảng 2,33 triệu won mỗi tháng. Coi số tiền đó là khoản trả góp 30 năm với lãi suất 4,0% + 1,5 = 5,5%, khoản vay lớn nhất tương ứng là khoảng 410,95 triệu won.
- Hạn mức cuối cùng: con số nhỏ hơn, khoảng 410,95 triệu won. Với người này, DSR là giới hạn quyết định.
Khoản trả hằng tháng thực tế theo lãi suất 4,0% là khoảng 1,96 triệu won. DSR thực tế khoảng 33,6%, còn DSR theo lãi suất căng thẳng đúng bằng 40%. Tiền tự có cần chuẩn bị khoảng 389 triệu won, chưa kể thuế trước bạ, phí môi giới và chi phí chuyển nhà. Bạn có thể ước tính thuế bằng máy tính thuế.
Nếu bạn đang có khoản vay khác?
Giả sử cùng người đó đang trả 6 triệu won mỗi năm cho vay tín chấp và trả góp ô tô. Phần DSR còn lại giảm xuống 28 − 6 = 22 triệu won, và hạn mức vay mua nhà giảm còn khoảng 322,89 triệu won. Một khoản vay trả 6 triệu won mỗi năm đã làm giảm hạn mức khoảng 88 triệu won.
Nếu thu nhập chỉ 50 triệu won?
Chỉ đổi thu nhập thành 50 triệu won thì hạn mức còn khoảng 293,54 triệu won. Thu nhập giảm 20 triệu won khiến hạn mức giảm hơn 117 triệu won. Khi DSR là giới hạn quyết định, hạn mức gần như tỷ lệ thuận với thu nhập.
Ví dụ 2: căn hộ 1 tỷ won trong khu vực điều chỉnh ở vùng thủ đô, thu nhập 100 triệu won
Giả định: giá nhà 1 tỷ won, khu vực điều chỉnh thuộc vùng thủ đô, thu nhập năm 100 triệu won, không có khoản vay khác, lãi suất 4,0%, 30 năm.
| Hạng mục | Người mua thông thường | Người mua nhà lần đầu |
|---|---|---|
| LTV áp dụng | 40% | 70% |
| Số tiền theo LTV | 400 triệu | 700 triệu, bị trần còn 600 triệu |
| Hạn mức DSR căng thẳng | khoảng 587,07 triệu | khoảng 587,07 triệu |
| Hạn mức cuối cùng | 400 triệu (LTV quyết định) | khoảng 587,07 triệu (DSR quyết định) |
| Trả hằng tháng ở 4,0% | khoảng 1,91 triệu | khoảng 2,80 triệu |
| Tiền tự có cần | 600 triệu | khoảng 412,93 triệu |
Dù người mua lần đầu được LTV 70%, khoản vay vẫn chạm trần 600 triệu won trước, rồi với mức thu nhập này lại chạm DSR nên không dùng hết 600 triệu. Nếu thu nhập là 150 triệu won, hạn mức DSR tăng lên khoảng 880,61 triệu won và trần 600 triệu trở thành hạn mức cuối cùng. Cùng một căn hộ nhưng đáp án khác nhau tùy giới hạn nào trong ba giới hạn đang chặn bạn.
Yếu tố làm thay đổi hạn mức và cách tăng hạn mức
- Kỳ hạn vay: với nhà 500 triệu won, thu nhập 60 triệu won, lãi 4,0%, hạn mức DSR khoảng 352,24 triệu won nếu vay 30 năm và khoảng 387,77 triệu won nếu vay 40 năm. Nhưng kỳ hạn càng dài thì tổng lãi càng lớn: vay 350 triệu won, tổng lãi khoảng 251,54 triệu won trong 30 năm và khoảng 352,14 triệu won trong 40 năm.
- Giảm các khoản nợ khác: vay tín chấp, trả góp và vay qua thẻ trực tiếp làm giảm phần DSR còn lại. Hạn mức thấu chi có thể bị tính theo toàn bộ hạn mức dù chưa dùng, nên thu nhỏ hoặc đóng trước ngày giải ngân có thể có lợi.
- Chứng minh thu nhập: lương được chứng minh bằng chứng từ khấu trừ thuế, thu nhập kinh doanh bằng giấy xác nhận thu nhập. Nếu ngân hàng phải ước tính từ phí bảo hiểm y tế, con số thường thấp hơn thực tế. Vợ chồng nên hỏi xem có được cộng gộp thu nhập không.
- Loại lãi suất: phần cộng thêm tác động mạnh nhất lên lãi suất thả nổi và ít nhất lên sản phẩm có thời gian cố định dài. Nếu hạn mức sát, hãy so sánh hạn mức của sản phẩm hỗn hợp, điều chỉnh định kỳ và cố định.
- Khoản vay ưu đãi của nhà nước: các khoản vay chính sách như Didimdol và Bogeumjari có thể được thẩm định theo tiêu chí khác. Xem so sánh Didimdol và Bogeumjari và kiểm tra điều kiện ở mục Tìm hỗ trợ của nhà nước.
Năm sai lầm thường gặp
- Nghĩ rằng giá mua bằng giá trị tài sản bảo đảm. Giá trị công nhận thấp hơn sẽ làm giảm số tiền theo LTV.
- Đặt cọc trước rồi mới kiểm tra khoản vay. Nếu vay không đủ, bạn có thể không trả được phần còn lại và mất tiền cọc. Hãy tư vấn ngân hàng trước khi ký.
- Nhầm lãi suất căng thẳng với lãi suất thực. Phần cộng thêm chỉ dùng để tính hạn mức. Ngược lại, trả nổi khoản hằng tháng không có nghĩa là chắc chắn được duyệt hạn mức.
- Vay thêm ngay trước ngày giải ngân. Chỉ một khoản trả góp ô tô hay vay qua thẻ cũng có thể làm giảm hạn mức.
- Không kiểm tra tình trạng khu vực điều chỉnh. Việc chỉ định và gỡ bỏ thay đổi thường xuyên, hãy xác nhận theo thông báo của Bộ Đất đai, Hạ tầng và Giao thông tại thời điểm ký hợp đồng.
Tự kiểm tra con số của bạn
Nhập giá nhà, thu nhập năm, số tiền trả nợ hằng năm của các khoản vay hiện có, lãi suất và kỳ hạn vào máy tính vay thế chấp, rồi chọn khu vực điều chỉnh, vùng thủ đô hoặc mua nhà lần đầu. Bạn sẽ thấy hạn mức theo LTV, hạn mức DSR căng thẳng, số tiền vay cuối cùng, khoản trả hằng tháng và bảng dư nợ theo năm. Kết quả chỉ là ước tính, quyết định cuối cùng thuộc về ngân hàng. Nếu thu nhập hoặc các khoản nợ phức tạp, bạn có thể trao đổi với chuyên gia.
Câu hỏi thường gặp
Q. DSR căng thẳng có làm tôi trả lãi nhiều hơn không?
Không. Phần cộng thêm chỉ là lãi suất giả định để tính hạn mức. Bạn vẫn trả lãi theo lãi suất trong hợp đồng, chỉ có số tiền được vay giảm đi.
Q. Người mua nhà lần đầu có được LTV 70% ở khu vực điều chỉnh không?
Máy tính K Bất động sản áp dụng LTV 70% cho người mua lần đầu kể cả ở khu vực điều chỉnh. Tuy nhiên ở vùng thủ đô vẫn còn trần 600 triệu won và DSR nên hạn mức thực tế có thể thấp hơn.
Q. DTI và DSR, cái nào chặt hơn?
DSR chặt hơn. DTI chỉ tính phần lãi của các khoản vay khác, còn DSR tính cả gốc và lãi của mọi khoản vay. Hầu hết khoản vay mua nhà của ngân hàng hiện được thẩm định bằng DSR.
Công cụ liên quan
Bài viết chỉ mang tính thông tin chung, không phải tư vấn pháp lý hay thuế. Quy định có thể thay đổi, hãy xác nhận với cơ quan chính thức hoặc chuyên gia trước khi ký hoặc nộp hồ sơ.