So sánh khoản vay Didimdol và Bogeumjari: thu nhập, giá nhà, diện tích, lãi suất, hạn mức

Ai vận hành hai khoản vay này

Didimdol (디딤돌, nghĩa là "bậc đá để bước lên") là khoản vay mua nhà chủ lực của Bộ Đất đai, Hạ tầng và Giao thông, lấy nguồn vốn từ Quỹ Nhà ở và Đô thị. Đối tượng là hộ gia đình chưa có nhà, nên lãi suất thường thấp nhất, nhưng điều kiện về thu nhập, tài sản ròng, giá nhà và diện tích khá chặt. Bạn nộp hồ sơ trực tuyến qua cổng của Quỹ hoặc tại ngân hàng được ủy thác.

Bogeumjari (보금자리론, nghĩa là "khoản vay tổ ấm") là khoản vay thế chấp lãi suất cố định dài hạn do Tổng công ty Tài chính Nhà ở Hàn Quốc (HF) cung cấp. Điều kiện thu nhập, giá nhà và hạn mức rộng hơn Didimdol, và ưu điểm lớn nhất là lãi suất cố định suốt thời gian vay. Lãi suất được công bố hằng tháng, và ưu đãi lãi suất tạo khác biệt lớn.

Tóm lại một câu: nếu đủ điều kiện, Didimdol thường rẻ hơn; nếu bạn cần ngưỡng thu nhập cao hơn, nhà đắt hơn hoặc khoản vay lớn hơn, Bogeumjari là phương án thay thế. Cả hai đều dùng tiêu chí thẩm định khác với khoản vay ngân hàng thông thường, nên có thể giúp cả khi khoản vay ngân hàng bị DSR giới hạn. Xem cách ngân hàng tính hạn mức tại giải thích LTV, DSR và DSR căng thẳng.

Lưu ý cho người nước ngoài: các khoản vay nhà nước này thường được thiết kế cho chủ hộ mang quốc tịch Hàn Quốc. Nếu bạn là người nước ngoài hoặc thuộc gia đình đa quốc tịch, hãy xác nhận điều kiện với Quỹ hoặc HF trước khi lập kế hoạch.

Bảng so sánh

LTV có thể được áp dụng thấp hơn tùy khu vực và chính sách. Hạn mức thực tế là con số nhỏ hơn giữa mức trần trong bảng và "giá nhà × LTV". "Vợ chồng mới cưới" nghĩa là kết hôn trong vòng 7 năm.

Sáu bước chọn khoản vay phù hợp

1. Bạn đã có nhà chưa, có phải chủ hộ không? Didimdol yêu cầu chủ hộ chưa có nhà. Người có một nhà có thể xem xét Bogeumjari nếu bán nhà hiện tại trong vòng hai năm.
2. Tuổi và tình trạng hôn nhân. Chủ hộ độc thân dưới 30 tuổi không dùng được Didimdol, nên Bogeumjari thường là lựa chọn thực tế.
3. Thu nhập cộng gộp của vợ chồng. Vợ chồng mới cưới xem ngưỡng 85 triệu của Didimdol; gia đình có hai con xem ngưỡng 70 triệu. Vượt quá các mức đó thì Bogeumjari mở rộng đến 100 triệu tùy số con.
4. Tài sản ròng. Didimdol yêu cầu tài sản ròng cộng gộp (tài sản trừ nợ) không quá 511 triệu won.
5. Giá và diện tích căn nhà. Kiểm tra ngưỡng giá 500 hoặc 600 triệu won và ngưỡng diện tích 85㎡. Căn rộng hơn có thể chỉ phù hợp với Bogeumjari.
6. Số tiền cần và khoản trả hằng tháng. Hạn mức Didimdol có đủ để thanh toán phần còn lại không? Nếu không, hạn mức lớn hơn của Bogeumjari có đáng với lãi suất cao hơn không?

Nếu gia đình bạn có em bé sinh trong hai năm gần đây, hãy xem trước khoản vay đặc biệt cho trẻ sơ sinh với lãi suất còn thấp hơn.

Ví dụ tính cụ thể

Ví dụ A: vợ chồng mới cưới, mua nhà lần đầu, căn hộ 600 triệu won

Kết hôn được ba năm, thu nhập cộng gộp 80 triệu won, tài sản ròng 200 triệu won, căn hộ 84㎡ giá 600 triệu won.

Lãi suất là giả định trong khoảng của từng chương trình. Didimdol rẻ hơn khoảng 640 nghìn won mỗi tháng nhưng cần thêm 100 triệu won tiền tự có. Thiếu tiền mặt thì chọn Bogeumjari; đủ tiền mặt thì Didimdol thường có lợi hơn.

Ví dụ B: nhân viên văn phòng 28 tuổi độc thân, nhà villa 400 triệu won

Thu nhập 50 triệu won, mua lần đầu. Không dùng được Didimdol vì là chủ hộ độc thân dưới 30 tuổi. Bogeumjari đạt điều kiện (thu nhập dưới 70 triệu, giá nhà dưới 600 triệu), hạn mức là số nhỏ hơn giữa 420 triệu và 400 triệu × 80% = 320 triệu, tức 320 triệu won. Nếu không phải mua lần đầu, hạn mức là số nhỏ hơn giữa 360 triệu và 400 triệu × 70% = 280 triệu, tức 280 triệu won.

Ví dụ C: gia đình có hai con, căn hộ 550 triệu won

Thu nhập cộng gộp 68 triệu won, không phải mua lần đầu. Với Didimdol: đạt ngưỡng thu nhập 70 triệu cho gia đình hai con và ngưỡng giá 600 triệu, hạn mức là số nhỏ hơn giữa 320 triệu và 550 triệu × 70% = 385 triệu, tức 320 triệu won. Với Bogeumjari: đạt ngưỡng thu nhập 90 triệu cho gia đình hai con, hạn mức là số nhỏ hơn giữa 360 triệu và 385 triệu, tức 360 triệu won. Vay thêm được 40 triệu nhưng lãi suất cao hơn.

Những điều cần biết trước khi nộp hồ sơ

• Chỉ một khoản. Về nguyên tắc chỉ được dùng một khoản vay mua nhà chính sách. Muốn chuyển đổi sau này phải kiểm tra điều kiện tái cấp vốn.
• Nghĩa vụ ở thực tế. Cả hai chương trình đều yêu cầu chuyển đến và sống thực tế trong nhà trong một thời hạn nhất định. Vi phạm hoặc mua thêm nhà có thể bị thu hồi khoản vay.
• Thu nhập năm nào được tính. Thường dùng chứng từ thu nhập của năm trước. Nếu đổi việc hay nghỉ phép dài, hãy hỏi giấy tờ nào được chấp nhận.
• Giá nào được tính. Ngân hàng có thể dùng giá thị trường hoặc giá thẩm định thay vì giá hợp đồng. Hãy cẩn thận nếu giá hợp đồng sát mức 600 triệu won.
• "Mua lần đầu" nghĩa là gì. Bạn và mọi thành viên trong hộ chưa từng sở hữu nhà. Nếu từng thừa kế một phần nhà, hãy kiểm tra trước.
• Thời gian. Thẩm định cần thời gian, nên nộp hồ sơ sớm trước ngày thanh toán phần còn lại, và bàn với môi giới về điều khoản hủy hợp đồng nếu khoản vay bị từ chối.
• Giảm thuế trước bạ. Người mua nhà lần đầu có thể được giảm thuế trước bạ. Kiểm tra bằng máy tính thuế và Tìm hỗ trợ của nhà nước.

Chênh lệch lãi suất thực sự lớn đến đâu

Cùng vay 320 triệu won trong 30 năm, ở lãi suất 3,5% bạn trả khoảng 1,44 triệu won mỗi tháng, còn ở 4,3% là khoảng 1,58 triệu won. Cộng dồn 30 năm, khoản chênh lên tới hàng chục triệu won, nên nếu đủ điều kiện cho chương trình rẻ hơn thì hãy bắt đầu từ đó. Ưu điểm thật sự của Bogeumjari là sự ổn định: lãi suất cố định, nên nếu lo lãi suất tăng thì nó có thể dễ chịu hơn khoản vay ngân hàng lãi suất thả nổi.

Bước tiếp theo

Nhập tuổi, thu nhập, tài sản, số con và giá nhà vào Tìm hỗ trợ của nhà nước để xem cùng lúc điều kiện và hạn mức ước tính của Didimdol, khoản vay đặc biệt cho trẻ sơ sinh và Bogeumjari. Sau đó dùng máy tính vay thế chấp để so sánh khoản trả hằng tháng với khoản vay ngân hàng thông thường, và xem giá giao dịch thực tế của căn nhà ở mục Giá thị trường trước khi ký.