韩国住房转让所得税：一户一宅免税条件与12亿以上高价住宅计算方法

转让所得税针对什么征收

在韩国卖房所得的利润，即转让差额，需缴纳国税转让所得税（양도소득세）。计算顺序如下：

1. 转让差额 = 转让价 − 取得价 − 必要经费
2. 若为符合一户一宅条件的高价住宅，仅超过12亿的比例部分征税
3. 减去长期持有特别扣除
4. 减去基本扣除250万韩元 → 税基
5. 税基 × 税率 − 累进扣除额 = 转让所得税
6. 另加地方所得税10%

必要经费包括已缴取得税、中介费、法务士费用，以及阳台扩建、更换窗框等资本性支出。贴壁纸、换地板、修锅炉这类恢复原状的费用通常不被认可，请把施工合同和转账记录一直保存到卖房那天。

一户一宅免税条件

同时满足以下条件时，转让价12亿韩元以内免征转让所得税：

• 转让日当天一户家庭在韩国只有1套住房
• 从取得日到转让日持有满2年
• 取得时若位于调整对象地区（政府为抑制过热市场而指定的区域），持有期间还须居住满2年
• 实际转让价不超过12亿韩元

“一户”以户籍登记为准，配偶即使分开住也视为同一户。持有期间以尾款支付日计算，差一天不满2年就可能无法免税，反而适用下面的短期转让税率，因此卖房尾款日期要慎重决定。

因搬家先买新房而形成的暂时性两套房，只要在规定期限内卖掉原住房，原住房仍可按一套房免税。还有原住房持有满一定时间后才能买新房等细节，请在签约前确认。

超过12亿的高价住宅只对超出部分征税

符合免税条件但转让价超过12亿时，不是对全部差额征税，而是只对超出比例征税：

应税差额 = 转让差额 × （转让价 − 12亿）÷ 转让价

例如以16亿出售，只有（16 − 12）÷ 16 = 25%的差额需要交税。

长期持有特别扣除：居住时间是关键

持有3年以上的住房，可从应税差额中扣除一定比例。

即使是一户一宅，居住不满2年也只能适用一般扣除率（每年2%）。同样持有10年，居住10年可扣80%，居住2年为48%（40%+8%），从未居住则只有20%。

税率区间与短期转让税率

持有2年以上的住房适用与综合所得税相同的累进税率：

持有时间短则税率大幅提高：住房不满1年为70%，1年以上不满2年为60%。

调整对象地区的多套房持有人还可能被加征20个百分点（2套）或30个百分点（3套以上），且原则上不能享受长期持有特别扣除。这一加征多次在暂缓与恢复之间切换，请以转让日为准确认是否实施。

计算示例：持有10年后以16亿出售

假设一户一宅家庭在非调整地区以8亿买入公寓，持有10年后以16亿卖出，必要经费3,000万。转让差额为7.7亿，适用超出12亿的25%比例后，应税差额为1.925亿。

同一套房、同样的利润，仅因居住时间不同，税额相差约9倍。

其他情形按同样方法计算：

• 7亿买入、3年后以11亿卖出的一户一宅：不超过12亿，全额免税
• 4亿买入、持有5年后以6亿卖出的两套房持有人（不加征）：扣除10%后税基1.775亿，合计5,226.1万韩元
• 4亿买入、1年半后以6亿卖出的唯一住房：不满2年不能免税，按60%税率合计1亿3,035万韩元

您可以把自己的数字输入转让所得税计算器立即查看。

申报流程与所需材料

须在转让日（尾款日）所在月份的月末起2个月内进行预定申报并缴纳。12亿以下完全免税的情况无需申报，但超过12亿的高价住宅即使符合免税条件，也要就超出部分申报。

• 出售合同及当初的购买合同
• 取得税缴税凭证、中介费和法务士费用收据
• 资本性支出证明（施工合同、税务发票、转账记录）
• 能确认居住期间的居民登记抄本

可在 Hometax 申报，法律原文可在国家法令信息中心查阅。定价前可先通过本站实际成交价查询了解行情。

常见错误清单

• 把签约日误当作尾款日，持有期差一两天不满2年
• 漏算配偶名下住房或住宅用写字楼，误判为一套房
• 丢掉装修收据，无法认定必要经费
• 在调整对象地区取得却没有确认居住条件
• 资金计划中漏掉10%的地方所得税

买房时缴纳的税请看取得税计算指南，持有期间的税请看财产税与综合房地产税指南。金额较大的出售，建议通过税务师对接或专家查询事先审核。