Chi phí sửa căn hộ 84㎡ tại Hàn Quốc: chi tiết từng hạng mục và tổng theo cấp độ

Ở Hàn Quốc, căn hộ mà mọi người gọi là "34 pyeong" thường có diện tích sử dụng riêng khoảng 84㎡. Đây là cỡ căn hộ phổ biến nhất cả nước, nên cũng là mốc tham chiếu tốt nhất khi lập ngân sách sửa nhà. Bài viết này chạy công cụ ước tính chi phí sửa nhà của K Bất động sản cho căn 84㎡ có 3 phòng ngủ và 2 phòng tắm. Đơn giá trong công cụ là ước tính theo mức giá trung bình khu vực Seoul tính đến tháng 10 năm 2026. Báo giá thực tế phụ thuộc vào hiện trạng căn nhà, thương hiệu vật liệu và lợi nhuận của từng nhà thầu, vì vậy hãy coi các con số dưới đây là khung ngân sách và xác nhận lại bằng báo giá tại chỗ của hai đến ba nhà thầu.

Giải thích nhanh: "pyeong" (평) là đơn vị diện tích truyền thống của Hàn Quốc, khoảng 3,3㎡. Tin rao nhà thường ghi diện tích cung cấp, bao gồm cả phần hành lang và cầu thang chung, còn khối lượng sửa chữa được tính trên diện tích sử dụng riêng mà bạn thực sự ở.

Tổng chi phí nhìn nhanh

Các con số dưới đây đã gồm phí quản lý công trình (7%) và VAT (10%). Tiền dự phòng phải cộng thêm riêng. Đơn vị: won.

• Chỉ giấy dán tường và sàn: giấy dán tường lụa (vinyl) và sàn nhựa PVC, kèm một phần tháo dỡ và xử lý rác
• Làm mới cơ bản trước khi dọn vào: giấy dán tường lụa, sàn gỗ ép (gangmaru), đèn LED cơ bản, thay ổ cắm và công tắc, dán phim làm mới cửa phòng
• Sửa toàn bộ: cả 12 hạng mục gồm tháo dỡ, cửa sổ, điện, hai phòng tắm, bếp, gạch lối vào và ban công, cửa ngăn lối vào, năm cửa phòng, giấy dán tường, sàn, chiếu sáng và sơn ban công

Trong công cụ, giá ở Seoul cao hơn Gyeonggi·Incheon khoảng 8%, còn các tỉnh khác thấp hơn khoảng 8%.

Sửa toàn bộ cấp tiêu chuẩn theo từng hạng mục (Gyeonggi·Incheon)

Mỗi dòng là tiền vật liệu cộng tiền công, chưa gồm phí quản lý và VAT.

Điểm nổi bật là cửa sổ chiếm khoảng 38% chi phí thi công. Tiếp theo là hai phòng tắm, khoảng 20%, rồi đến bếp và giấy dán tường. Nếu ngân sách eo hẹp, quyết định lớn nhất là có thay cửa sổ hay không.

Khối lượng được tính như thế nào

Công cụ suy ra khối lượng từ diện tích sử dụng riêng. Nếu báo giá ghi số mét vuông khác nhiều, hãy hỏi nhà thầu đo theo cách nào.

• Sàn: diện tích × 0,92 (không tính phòng tắm và lối vào), khoảng 77㎡
• Giấy dán tường: diện tích × 3,0 (tường và trần), khoảng 252㎡
• Gạch lối vào và ban công: diện tích × 0,08, khoảng 6,7㎡
• Sơn ban công: diện tích × 0,2, khoảng 17㎡
• Bếp: một bộ cho căn 84㎡, điều chỉnh từ 0,75 đến 1,4 bộ theo diện tích

Phí quản lý, VAT và tiền dự phòng: những dòng hay bị quên

Chỉ cộng các hạng mục thi công sẽ cho con số thấp hơn nhiều so với số tiền thực trả. Với gói sửa toàn bộ cấp tiêu chuẩn ở Gyeonggi·Incheon:

1. Tổng chi phí thi công: 45,71–62,04 triệu won
2. Phí quản lý công trình 7%: 3,20–4,34 triệu won (giám sát, vật tư tiêu hao, vận chuyển, dọn dẹp)
3. VAT 10%: 4,89–6,64 triệu won (tính trên chi phí thi công cộng phí quản lý)
4. Tổng cộng: 53,81–73,02 triệu won
5. Dự phòng khuyến nghị 10%: 5,38–7,30 triệu won, cho rò rỉ nước, đường ống cũ hoặc sàn không phẳng chỉ phát hiện sau khi tháo dỡ

Một số nhà thầu đề nghị giảm giá nếu trả tiền mặt không có VAT. Hãy cẩn thận: không có hóa đơn thuế hay biên lai tiền mặt thì khi tranh chấp về lỗi thi công rất khó chứng minh nội dung hợp đồng, và sau này khi bán nhà bạn cũng thiếu chứng từ để tính chi phí được khấu trừ. Bạn có thể xem cách ước tính thuế chuyển nhượng tại công cụ tính thuế.

Cẩn thận khi so sánh giá theo pyeong

Giá mỗi pyeong trong công cụ tính theo diện tích sử dụng riêng (84㎡ ≈ 25,4 pyeong). Gói tiêu chuẩn khoảng 2,12–2,87 triệu won mỗi pyeong. Nếu chia cùng tổng tiền cho 34 pyeong diện tích cung cấp, con số trông chỉ còn khoảng 1,58–2,15 triệu won. Mỗi nhà thầu có thể dùng một cách tính, vì vậy hãy so sánh tổng tiền và từng hạng mục chứ đừng chỉ nhìn giá mỗi pyeong.

Vẫn ở trong nhà khi thi công và chênh lệch theo vùng

Nếu bạn vẫn sống trong căn hộ khi thi công, việc di chuyển và che chắn đồ đạc làm tiền công tăng khoảng 8% và thời gian kéo dài khoảng 30%. Gói tiêu chuẩn ở Gyeonggi·Incheon với nhà trống là 53,81–73,02 triệu won và 19–26 ngày làm việc; nếu vẫn ở trong nhà thì là 55,11–74,79 triệu won và 25–33 ngày làm việc. Khi có thể, hãy sửa toàn bộ trước khi dọn vào.

Cách thực tế để giảm chi phí

1. Quyết định thay cửa sổ dựa trên hiện trạng. Chỉ bỏ cửa sổ khỏi gói tiêu chuẩn thì tổng ở Gyeonggi·Incheon giảm còn 32,82–44,53 triệu won. Nếu ít đọng hơi nước và gió lùa, có thể để sau.
2. Chỉ hạ cấp các hạng mục đắt. Cửa sổ, phòng tắm và bếp cấp cơ bản, phần còn lại cấp tiêu chuẩn: khoảng 39,47–54,33 triệu won. Giữ sàn và giấy dán tường cấp tiêu chuẩn, thứ bạn nhìn và chạm hằng ngày, thường giúp mức hài lòng cao hơn.
3. Cân nhắc làm mới phòng tắm kiểu ốp chồng. Nếu chưa từng rò rỉ và gạch còn bám chắc, ốp gạch mới lên gạch cũ rẻ và nhanh hơn đập bỏ toàn bộ. Nhưng cách này không tạo lớp chống thấm mới.
4. Làm một lần khi nhà còn trống. Chia thành nhiều đợt sẽ lặp lại chi phí tháo dỡ, che chắn và xử lý rác.
5. Tự kiểm tra đơn giá. Bảng giá vật liệu liệt kê tiền vật liệu và tiền công theo cấp độ. Hãy hỏi lại những dòng báo giá lệch xa khỏi khoảng này.
6. Lấy hai đến ba báo giá cùng điều kiện. Cùng hạng mục, cùng cấp độ, cùng khối lượng thì mới so sánh được. Đăng nhu cầu lên kết nối nhà thầu sửa nhà để nhận nhiều đề xuất, và đọc danh sách kiểm tra hợp đồng nội thất trước khi ký.