Checklist hợp đồng nội thất: so báo giá, tỷ lệ thanh toán, bảo hành

Phần lớn tranh chấp nội thất ở Hàn Quốc được gieo mầm từ trước khi ký hợp đồng chứ không phải trong lúc thi công. Báo giá chỉ ghi "trọn gói" nên không ai biết gồm những gì; trả quá nhiều tiền trước rồi công trình dừng; hoặc sau khi tháo dỡ nhà thầu nói "giá này vốn không có hạng mục đó" và phát sinh thêm chi phí. Bài viết này là danh sách kiểm tra theo từng bước trước khi ký. Số tiền dựa trên bảng đơn giá tháng 10 năm 2026 của công cụ ước tính chi phí sửa nhà của K Bất động sản. Đây là thông tin chung, không phải tư vấn pháp lý, nên với hợp đồng lớn bạn hãy tham khảo thêm chuyên gia.

Bước 1: Chốt phạm vi trước khi xin báo giá

Nếu mỗi nhà thầu báo giá theo điều kiện khác nhau thì không thể so sánh. Hãy quyết định trước:

• Làm những hạng mục nào (tháo dỡ, cửa sổ, điện, phòng tắm, bếp, gạch, giấy dán tường, sàn, đèn)
• Cấp vật liệu cho từng hạng mục (cơ bản, tiêu chuẩn, cao cấp); xem cách chọn cấp vật liệu
• Thi công khi nhà trống hay vẫn ở trong nhà (vẫn ở thì tiền công tăng khoảng 8% và thời gian kéo dài khoảng 30%)
• Ngày khởi công mong muốn và hạn dọn vào ở

Sau đó chạy cùng điều kiện đó trong công cụ ước tính chi phí sửa nhà để có khoảng giá tham khảo. Ví dụ, gói sửa toàn bộ tiêu chuẩn cho căn 84㎡ có hai phòng tắm ở Gyeonggi·Incheon khoảng 53,81–73,02 triệu won, đã gồm phí quản lý và VAT. Nếu báo giá thấp hơn nhiều so với mức thấp nhất của khoảng này, đừng vội mừng mà hãy tìm xem thiếu hạng mục hay chi phí nào (tháo dỡ và xử lý rác, phí quản lý, VAT...). Công cụ chỉ đưa ra ước tính tham khảo, nên điều quan trọng là yêu cầu nhà thầu giải thích chênh lệch theo từng hạng mục.

Bước 2: Xếp báo giá thẳng hàng theo từng hạng mục

Chỉ so tổng tiền sẽ thất bại. Hãy đối chiếu từng dòng:

Những cụm mơ hồ như "trọn gói", "thỏa thuận sau" hay "tùy hiện trạng" chính là cửa ngõ của chi phí phát sinh. Hãy yêu cầu đổi thành mức trần chi phí hoặc bảng đơn giá. Bảng chi tiết từng hạng mục trong hướng dẫn chi phí sửa căn 84㎡ cũng giúp bạn đối chiếu.

Bước 3: Kiểm tra nhà thầu

• Đăng ký kinh doanh và thành tích thi công: kiểm tra tên công ty và người đại diện trên giấy đăng ký kinh doanh có giống hợp đồng không, và hỏi xem có thể tham quan các công trình tương tự đã hoàn thành không.
• Giấy phép ngành thi công nội thất: ở Hàn Quốc, hoàn thiện bên trong công trình thuộc ngành "thi công nội thất công trình" (실내건축공사업) của ngành xây dựng, và công việc vượt một quy mô nhất định phải do công ty đã đăng ký thực hiện. Mức dưới ngưỡng "công việc nhỏ" do luật quy định và có thể thay đổi, vì vậy hãy tra Nghị định thi hành Luật cơ bản về ngành xây dựng tại Trung tâm thông tin pháp luật quốc gia và yêu cầu nhà thầu cung cấp bản sao giấy đăng ký.
• Bảo hiểm và bảo lãnh: hỏi xem nhà thầu có bảo hiểm bồi thường khi tai nạn hoặc rò rỉ nước gây thiệt hại cho hàng xóm, tầng dưới không, và có bảo lãnh bảo hành lỗi không.
• Thầu phụ: hỏi trước ai là đội thi công thực tế và hạng mục nào được giao thầu phụ.
• Tên tài khoản: tài khoản nhận tiền phải trùng tên công ty hoặc người đại diện ghi trong hợp đồng. Nếu khác, hãy yêu cầu giải thích bằng văn bản.

Bước 4: Chia thanh toán thành tiền cọc, đợt giữa và đợt cuối

Hãy trả theo từng đợt gắn với tiến độ. Luật không quy định tỷ lệ cố định mà do hai bên thỏa thuận, nên bảng dưới chỉ là ví dụ.

• Đòi trả trước một nửa trở lên là dấu hiệu nguy hiểm. Nếu để đặt vật liệu trước, hãy yêu cầu danh sách vật liệu và số tiền bằng văn bản.
• Thêm điều khoản trả đợt cuối sau khi kiểm tra lỗi xong. Trả sớm thì sức ép yêu cầu sửa sẽ yếu đi.
• Ghi sẵn quy định hoàn tiền nếu hủy sau khi đặt cọc nhưng trước khi khởi công.
• Nhận chứng từ bằng hóa đơn thuế hoặc biên lai tiền mặt. Chỉ giao dịch tiền mặt để trốn VAT sẽ khó chứng minh hợp đồng khi tranh chấp. Chi phí sửa nhà có được tính là chi phí khấu trừ khi bán nhà hay không, hãy kiểm tra bằng công cụ tính thuế và kế toán thuế.

Bước 5: Các điều khoản đặc biệt nên thêm

Nếu hợp đồng mẫu thiếu những nội dung sau, hãy thêm như điều khoản đặc biệt hoặc phụ lục.

1. Bảng quy cách vật liệu: đính kèm thương hiệu, mã, màu, số lượng, và ghi "chỉ đổi sang loại tương đương hoặc tốt hơn, khi có đồng ý bằng văn bản".
2. Tiến độ và trách nhiệm chậm trễ: ghi ngày khởi công, hoàn thành, các mốc chính, và cách bồi thường nếu chậm do lỗi nhà thầu.
3. Sửa lỗi bảo hành: ghi thời hạn bảo hành, cách báo lỗi và thời hạn hoàn thành sửa (ví dụ trong vài ngày sau khi báo). Chống thấm và đường ống là những hạng mục lỗi xuất hiện muộn, nên yêu cầu thời hạn dài hơn giấy dán tường và hoàn thiện. Thời hạn bảo hành theo luật khác nhau tùy hạng mục, hãy tra luật.
4. Công việc phát sinh hoặc thay đổi: chỉ làm sau khi đồng ý bằng văn bản và tính theo đơn giá trong báo giá.
5. Rác thải, che chắn, dọn dẹp: quy định ai xử lý rác, che chắn thang máy hành lang và dọn vệ sinh trước khi dọn vào.
6. Báo ban quản lý và khiếu nại: ghi ai nộp đơn báo và ai xử lý khiếu nại của hàng xóm. Quy trình xem tại trình tự và thời gian sửa nhà.
7. Hư hỏng và tai nạn: ghi rõ nhà thầu chịu trách nhiệm thiệt hại cho hàng xóm, khu vực chung và đồ đạc, thiết bị hiện có của bạn.
8. Chấm dứt hợp đồng: nêu lý do mỗi bên được chấm dứt và cách quyết toán phần đã làm.

Bước 6: Ngăn tranh chấp chi phí phát sinh

Chi phí phát sinh thường đến từ ba nơi.

• Hạng mục bị sót trong báo giá: rác tháo dỡ, che chắn, xử lý ngưỡng cửa, bơm silicone và dọn vệ sinh là những ví dụ điển hình. Hãy xác nhận từng mục trước khi ký.
• Vấn đề lộ ra sau khi tháo dỡ: ống ăn mòn, dấu vết rò nước, sàn không phẳng chỉ thấy khi mở ra. Dự phòng riêng 10% tổng tiền sẽ giảm cú sốc.
• Thay đổi giữa chừng: đổi vật liệu hoặc cấu hình khi đang thi công sẽ phát sinh chênh lệch. Hãy nhận mức chênh lệch bằng văn bản trước khi đổi.

Nguyên tắc đơn giản: coi lời hứa miệng như không có, mọi thay đổi đều lưu thành văn bản có ngày, số tiền và chữ ký. Tin nhắn cũng là bằng chứng, nhưng an toàn hơn nếu hợp đồng ghi rõ "thay đổi được xác nhận bằng văn bản hoặc tin nhắn".

Bước 7: Kiểm tra trong lúc thi công và khi hoàn thành

• Yêu cầu ảnh của từng hạng mục và tự đến công trình ngay sau khi tháo dỡ, sau chống thấm và sau đi dây lần đầu.
• Sau chống thấm, yêu cầu kết quả thử ngâm nước, tức là đổ nước đầy sàn để xem có thấm không.
• Khi nghiệm thu, thử từng vòi nước, thoát nước, đèn, công tắc, cửa và khóa cửa sổ, rồi lập danh sách lỗi kèm ảnh.
• Chỉ trả đợt cuối sau khi danh sách lỗi đã được xử lý, và giữ liên hệ bảo hành cùng giấy bảo lãnh.

Các điểm kiểm tra theo từng giai đoạn có trong trình tự và thời gian sửa nhà.

Khi xảy ra tranh chấp

Trước hết ghi lại vấn đề bằng ảnh và tin nhắn, rồi yêu cầu nhà thầu khắc phục bằng văn bản (tin nhắn, email, nếu cần thì gửi thư bảo đảm có nội dung). Nếu không giải quyết được, bạn có thể gọi tổng đài 1372 của Hiệp hội Người tiêu dùng Hàn Quốc, hoặc hỏi Công ty Hỗ trợ pháp lý Hàn Quốc nếu lo về chi phí. Bạn cũng có thể tìm tư vấn pháp lý qua kết nối chuyên gia pháp lý. Nếu còn đang chọn nhà thầu, hãy đăng cùng điều kiện lên kết nối nhà thầu sửa nhà và so sánh nhiều báo giá.