Người nước ngoài mua nhà ở Hàn Quốc: khai báo, giấy phép, chuyển tiền, vay và thuế

Người nước ngoài có được mua bất động sản ở Hàn Quốc không?

Về nguyên tắc là được. Trước đây Hàn Quốc có Luật riêng về việc người nước ngoài mua đất; hiện nay các quy định này nằm trong Luật khai báo giao dịch bất động sản (부동산거래신고법). Có thể hình dung đơn giản: người mua nước ngoài đi qua quy trình mua bán giống người Hàn, cộng thêm ba lớp yêu cầu.

1. Khai báo: người nước ngoài khi có được bất động sản phải khai báo trong thời hạn quy định.
2. Giấy phép: ở một số khu vực, phải xin phép trước khi ký hợp đồng.
3. Nguồn tiền: tiền chuyển từ nước ngoài vào phải khai báo theo quy định ngoại hối, và bạn có thể phải giải trình nguồn gốc.

Ngược lại, thuế về cơ bản theo cùng cấu trúc như công dân Hàn Quốc.

Bước 1: khai báo việc có được bất động sản

Nơi khai báo là ủy ban thành phố, quận hoặc huyện nơi có bất động sản. Khai báo trễ có thể bị phạt tiền. Bạn có thể đọc văn bản luật mới nhất tại Trung tâm thông tin pháp luật quốc gia.

Bước 2: kiểm tra có cần giấy phép không

• Khu vực hạn chế người nước ngoài mua đất: trong khu bảo vệ công trình quân sự, khu bảo vệ di sản văn hóa, khu bảo tồn sinh thái và cảnh quan, khu bảo vệ đặc biệt động vật hoang dã, người nước ngoài phải xin phép trước khi ký. Hợp đồng không có giấy phép sẽ vô hiệu.
• Khu vực cần giấy phép giao dịch đất (토지거래허가구역): ở các khu được chỉ định, bất kỳ ai, dù là người Hàn hay người nước ngoài, mua đất trên một diện tích nhất định đều cần giấy phép của chính quyền địa phương, và người mua nhà phải thực sự ở đó.
• Khu vực cấp phép nhắm vào người mua nước ngoài: tháng 8/2025, chính phủ chỉ định toàn bộ Seoul cùng phần lớn Incheon và Gyeonggi là khu vực cần giấy phép đối với người nước ngoài mua nhà ở (trừ officetel), ban đầu trong một năm. Người mua phải dọn vào trong vòng bốn tháng sau khi được cấp phép và ở thực tế hai năm. Thời hạn đó đã kết thúc, vì vậy hãy xem thông báo hiện hành của Bộ Đất đai, Hạ tầng và Giao thông (MOLIT) và chính quyền địa phương để biết có được gia hạn hay thay đổi không.

Trước khi chuyển bất kỳ khoản đặt cọc nào, hãy hỏi phòng quản lý đất đai địa phương hoặc môi giới xem địa chỉ đó thuộc khu vực nào.

Bước 3: nguồn tiền và chuyển tiền từ nước ngoài

Mua bất động sản Hàn Quốc bằng tiền từ nước ngoài cần khai báo theo quy định ngoại hối. Đặc biệt, người nước ngoài không cư trú về nguyên tắc phải khai báo việc mua bất động sản với một ngân hàng ngoại hối được chỉ định trước khi chuyển tiền. Thủ tục khác nhau giữa người cư trú và không cư trú, nên hãy tuân thủ các nguyên tắc sau:

• Chọn một ngân hàng ngoại hối và chuyển tiền với mục đích ghi rõ là "mua bất động sản".
• Giữ lại xác nhận chuyển tiền, tờ khai và hợp đồng. Bạn sẽ cần những giấy tờ này khi bán nhà và muốn chuyển tiền ra nước ngoài.
• Chia nhỏ lần chuyển để né khai báo hoặc mang tiền mặt vào có thể tự nó là vi phạm.
• Ở khu vực bị điều tiết, giao dịch trên một mức giá nhất định hoặc trong khu cần giấy phép, người mua phải nộp kế hoạch huy động vốn (자금조달계획서) kèm chứng từ, và người nước ngoài ngày càng được yêu cầu giải trình chi tiết hơn về tiền từ nước ngoài.

Bước 4: vay vốn có thể nhưng không dễ

Các giới hạn cho vay của Hàn Quốc, gồm LTV (tỷ lệ cho vay trên giá trị) và DSR (tỷ lệ trả nợ trên thu nhập), áp dụng cho người nước ngoài y như người Hàn; xem giải thích LTV và DSR. Ngoài ra:

• Các chương trình vay mua nhà của nhà nước như Didimdol và Bogeumjari về nguyên tắc dành cho công dân Hàn Quốc, nên đa số người nước ngoài không dùng được.
• Khoản vay thế chấp của ngân hàng sẽ xem xét thẻ đăng ký người nước ngoài, thu nhập có chứng từ tại Hàn, thời gian lưu trú còn lại và lịch sử tín dụng. Người không cư trú gần như không thể vay.
• Vì vậy hãy lên kế hoạch với tỷ lệ vốn tự có cao hơn nhiều. Bạn có thể ước tính sơ bộ bằng máy tính khoản vay, sau đó hỏi trực tiếp ngân hàng.

Bước 5: ký hợp đồng, thanh toán và đăng ký quyền sở hữu

Việc kiểm tra sổ đăng ký trên Văn phòng đăng ký trực tuyến và giá giao dịch gần đây trên trang giá giao dịch thực tế giống như người Hàn; xem cách kiểm tra giá giao dịch thực tế. Khi đăng ký quyền sở hữu, người nước ngoài đã đăng ký dùng số đăng ký người nước ngoài, còn người chưa đăng ký phải xin số đăng ký dùng cho đăng ký bất động sản tại cơ quan xuất nhập cảnh. Hầu hết người mua thuê thư ký tư pháp (beopmusa, 법무사) lo giấy tờ; kết nối pháp lý giúp bạn tìm người nói được ngôn ngữ của mình.

Thuế: thuế trước bạ theo cùng cấu trúc

Theo máy tính thuế của chúng tôi, thuế trước bạ dùng cùng cấu trúc thuế suất bất kể quốc tịch. Với căn nhà duy nhất, thuế suất là 1% đến 600 triệu won, theo công thức lũy tiến từ 600 đến 900 triệu won, và 3% trên 900 triệu won. Cộng thêm thuế giáo dục địa phương, và thuế đặc biệt nông thôn nếu diện tích sử dụng riêng vượt 85㎡. Người sở hữu nhiều nhà, nhất là ở khu vực bị điều tiết, chịu thuế suất nặng hơn.

Một số điểm khác cần lưu ý:

• Số nhà bạn sở hữu và ai được tính là cùng hộ phụ thuộc vào hoàn cảnh cụ thể, kể cả người thân trong và ngoài Hàn Quốc. Hãy xác nhận trước khi mua.
• Thuế chuyển nhượng: miễn thuế cho hộ chỉ có một nhà dựa trên giả định bạn là người cư trú thuế tại Hàn, nên người không cư trú về nguyên tắc khó được áp dụng. Rời Hàn Quốc trước khi bán có thể làm thay đổi tình trạng cư trú.
• Nếu sống ở nước ngoài, bạn có thể chỉ định người quản lý nộp thuế (납세관리인) thay bạn xử lý các việc thuế tại Hàn.
• Việc đánh thêm thuế lên người mua nước ngoài đã từng được bàn đến, vì vậy hãy kiểm tra thuế suất hiện hành trên Wetax hoặc tại cơ quan địa phương ngay trước khi ký.

Với các quyết định phụ thuộc hoàn cảnh riêng, hãy tham khảo chuyên gia qua tìm chuyên gia hoặc kết nối thuế.