Mua nhà lần đầu ở Hàn Quốc: 7 bước từ kiểm tra khoản vay đến sang tên và thuế trước bạ

Toàn bộ quy trình trong một bảng (cập nhật tháng 10/2026)

Sai lầm phổ biến nhất của người mua nhà lần đầu ở Hàn Quốc là làm ngược thứ tự: thích một căn hộ, chuyển tiền giữ chỗ, rồi mới hỏi ngân hàng cho vay được bao nhiêu. Nếu khoản vay thấp hơn dự kiến, bạn hoặc mất tiền cọc, hoặc phải vay gấp với lãi suất cao. Bảng dưới đây là quy trình thường gặp khi mua căn hộ. Từ lúc ký hợp đồng đến ngày thanh toán phần còn lại thường mất từ 1 đến 3 tháng, tùy thỏa thuận với người bán.

Quy định và hạn mức vay thay đổi thường xuyên. Các con số trong bài là theo tháng 10/2026; hãy xác nhận lại với ngân hàng và trang web chính thức trước khi nộp hồ sơ.

Bước 1: Chốt ngân sách và hạn mức vay trước khi xem nhà

Ngân sách thực tế = vốn tự có + số tiền thực sự vay được − chi phí giao dịch.

• Vốn tự có: tiền tiết kiệm, cổ phiếu sẽ bán, tiền cọc được trả lại từ nhà đang thuê, tiền gia đình hỗ trợ (nếu là tặng cho thì có thể phải khai thuế quà tặng).
• Hạn mức vay: áp dụng mức thấp hơn giữa LTV (tỷ lệ khoản vay trên giá nhà) và DSR (tỷ lệ tổng tiền trả nợ hằng năm trên thu nhập). Máy tính khoản vay của chúng tôi dùng mặc định: LTV 40% ở khu vực bị quản lý, 70% cho người mua nhà lần đầu, khoản vay thế chấp tối đa 600 triệu won ở vùng thủ đô và khu vực bị quản lý, DSR ngân hàng 40% và lãi suất cộng thêm 1,5 điểm phần trăm cho DSR căng thẳng.
• Chi phí giao dịch: thuế trước bạ (1,1% kể cả thuế giáo dục địa phương với nhà duy nhất từ 600 triệu won trở xuống và diện tích riêng đến 85㎡), phí môi giới (mức trần 0,4% đến 0,7% khi mua bán, chưa gồm VAT), phí tư pháp viên, chi phí chiết khấu trái phiếu nhà ở phải mua khi đăng ký, tiền chuyển nhà và dọn dẹp. Nên để riêng ít nhất khoảng 2% giá nhà.

Hãy kiểm tra sớm các khoản vay chính sách. Theo dữ liệu tháng 10/2026 của trang này, vay Didimdol có lãi suất khoảng 2,85% đến 4,15% một năm, Didimdol đặc biệt cho trẻ sơ sinh khoảng 1,8% đến 4,5%, và Bogeumjari khoảng 3,9% đến 5,0%. Mỗi loại có điều kiện về thu nhập, tài sản và giá nhà, vì vậy hãy nhập thông tin của bạn tại Tìm hỗ trợ nhà nước. Cách chắc chắn nhất là tư vấn vay trước tại ngân hàng để có con số cụ thể cho tầm giá bạn nhắm tới.

Bước 2: Tìm nhà và đi xem thực tế

Thu hẹp xuống hai hoặc ba khu vực, sau đó lọc khu chung cư bằng danh sách nhà và bản đồ. Khi đến xem, hãy kiểm tra:

• Thời gian đi làm thực tế vào giờ cao điểm, khoảng cách đến trường học, bệnh viện, siêu thị
• Ánh sáng, tiếng ồn từ đường lớn hoặc đường sắt, chỗ đậu xe theo từng tòa, tầng và hướng
• Dấu vết thấm nước ở trần, khung cửa sổ, phòng tắm, hiện tượng đọng hơi nước và nấm mốc
• Mức phí quản lý hằng tháng, kế hoạch tái thiết hoặc cải tạo
• Nếu đang có người thuê, ngày hết hạn hợp đồng thuê và đã thỏa thuận dọn đi hay chưa

Bước 3: Kiểm tra giá bằng giao dịch thực và kiểm tra quyền sở hữu bằng giấy tờ

Hãy đánh giá giá bằng giao dịch đã chốt, không phải giá rao. Hệ thống công khai giá giao dịch thực của Bộ Đất đai cho thấy các giao dịch gần đây trong cùng khu và cùng diện tích. Phương pháp chi tiết có trong bài cách xác định giá hợp lý bằng giao dịch thực.

Trước khi ký, hãy tự kiểm tra:

1. Sổ đăng ký bất động sản: xem trên Văn phòng đăng ký trực tuyến. Chủ sở hữu phải trùng với người bán, không có kê biên hay lệnh cấm, và ghi lại số tiền thế chấp.
2. Sổ quản lý công trình: nếu có ghi "công trình vi phạm", ngân hàng có thể từ chối cho vay và có thể bị phạt.
3. Kế hoạch sử dụng đất: cho biết khu vực có phải vùng cần giấy phép giao dịch đất hay không. Ở những vùng này phải xin phép trước khi ký và có thể phải ở thực tế. Người nước ngoài có thể phải tuân theo thêm quy định xin phép và khai báo ở một số khu vực.

Bước 4: Tiền giữ chỗ và hợp đồng chính

Với nhà được nhiều người quan tâm, bạn sẽ thường nghe "chuyển tiền giữ chỗ trước đi". Trước khi chuyển:

• Xác nhận tài khoản nhận tiền đứng tên chủ sở hữu trên sổ đăng ký (nếu đồng sở hữu, cần sự đồng ý của tất cả).
• Lưu lại bằng tin nhắn các điều kiện chính: giá, tiền đặt cọc, ngày trả tiền giữa kỳ và tiền còn lại, đồ đạc kèm theo, cách xử lý người thuê.
• Thỏa thuận trước tiền giữ chỗ có được hoàn lại khi một bên đổi ý hay không. Nếu điều kiện đã đủ cụ thể, ngay cả thỏa thuận "tạm" cũng có thể bị coi là hợp đồng đã hình thành.

Khi ký hợp đồng chính, thường đặt cọc 10% giá nhà. Theo Bộ luật Dân sự Hàn Quốc, trước khi trả tiền giữa kỳ, người mua có thể hủy hợp đồng bằng cách bỏ tiền cọc, còn người bán có thể hủy bằng cách trả lại gấp đôi. Sau khi đã trả tiền giữa kỳ, việc đơn phương hủy trở nên khó khăn. Nên ghi vào điều khoản đặc biệt: giữ nguyên hiện trạng đến ngày thanh toán, xóa thế chấp của người bán cùng lúc thanh toán, không được lập thế chấp hay hợp đồng thuê mới trước ngày thanh toán, cách xử lý khi phát hiện hư hỏng nghiêm trọng như thấm nước, và ngày người thuê dọn đi.

Bước 5: Trong 30 ngày, khai báo giao dịch và kế hoạch nguồn vốn

Giao dịch mua bán nhà phải được khai báo trong vòng 30 ngày kể từ ngày ký hợp đồng; nếu qua môi giới thì thường môi giới sẽ khai báo. Kèm theo đó là kế hoạch huy động vốn (자금조달계획서), giấy tờ giải thích tiền mua nhà đến từ đâu: vốn tự có (tiền gửi, bán cổ phiếu, được tặng cho hoặc thừa kế, tiền bán bất động sản khác) và vốn vay (vay ngân hàng, nhận lại tiền cọc của người thuê).

Ở khu vực bị quản lý, phải nộp bất kể giá trị giao dịch; ở nơi khác thì áp dụng khi giá vượt một mức nhất định, và tại khu đầu cơ quá nóng phải nộp kèm chứng từ như xác nhận số dư tài khoản. Ngưỡng áp dụng có thể thay đổi, hãy hỏi môi giới. Nếu dòng tiền thực tế khác nhiều so với kế hoạch, cơ quan chức năng có thể yêu cầu giải trình, vì vậy hãy xác định trước tiền gia đình hỗ trợ là khoản vay hay quà tặng.

Bước 6: Danh sách việc cần làm vào ngày thanh toán

1. Buổi sáng, xem lại sổ đăng ký để chắc chắn không có quyền lợi mới nào được ghi thêm.
2. Ngân hàng giải ngân; xác nhận khoản vay cũ của người bán đã được trả và giấy tờ xóa thế chấp đã sẵn sàng.
3. Chuyển tiền còn lại, quyết toán phí quản lý và điện nước, nhận chìa khóa và mã cửa.
4. Tư pháp viên nộp hồ sơ đăng ký chuyển quyền sở hữu (bạn cũng có thể tự làm).
5. Khai báo chuyển đến trong vòng 14 ngày sau khi dọn vào.

Đăng ký chuyển quyền phải nộp trong 60 ngày kể từ ngày trả tiền còn lại, nhưng nếu có vay ngân hàng thì thực tế làm ngay trong ngày vì ngân hàng cần đăng ký thế chấp cùng lúc.

Bước 7: Thuế trước bạ nộp khi nào, bao nhiêu

Thuế trước bạ phải khai và nộp trong 60 ngày kể từ ngày nhận nhà (ngày sớm hơn giữa ngày trả tiền còn lại và ngày nộp hồ sơ đăng ký). Vì cơ quan đăng ký cần biên lai nộp thuế, phần lớn người mua nộp ngay ngày thanh toán qua Wetax hoặc tại ngân hàng.

Diện tích riêng trên 85㎡ phải cộng thêm 0,2% thuế đặc biệt nông thôn. Người mua nhà lần đầu với giá từ 1,2 tỷ won trở xuống có thể được giảm tối đa 2 triệu won thuế trước bạ nếu đáp ứng điều kiện.

Ví dụ: nhà 500 triệu won, 84㎡, mua lần đầu → thuế 5.000.000 + thuế giáo dục 500.000 − giảm cho nhà đầu tiên 2.000.000 = 3.500.000 won. Hãy thử số liệu của bạn với máy tính thuế.

Những sai lầm thường gặp

• Chuyển tiền giữ chỗ trước khi biết hạn mức vay
• Không tính thuế, phí môi giới, phí đăng ký và chuyển nhà vào ngân sách
• Chỉ tin giá rao, không xem giao dịch thực và giao dịch đã bị hủy
• Bỏ qua bước xem lại sổ đăng ký vào ngày thanh toán
• Không xác định rõ tiền gia đình là khoản vay hay quà tặng
• Không ghi ngày người thuê dọn đi vào hợp đồng
• Bị truy thu khoản giảm thuế nhà đầu tiên vì không đáp ứng điều kiện cư trú