Phí môi giới bất động sản Hàn Quốc: mức trần cho mua bán, jeonse, thuê tháng và cách tính
Bảng mức trần phí môi giới nhà ở Hàn Quốc tháng 10/2026 kèm 9 ví dụ, cách quy đổi tiền thuê tháng, VAT 10%, mẹo thương lượng và thời điểm thanh toán.
Phí môi giới là mức trần theo luật, không phải giá cố định
Khoản tiền trả cho môi giới có giấy phép ở Hàn Quốc, gọi là phí môi giới (중개보수, thường được gọi vui là "bokbi"), không phải một con số cố định mà là khoản có thể thương lượng trong phạm vi mức trần pháp luật quy định. Với nhà ở, mức trần do điều lệ của từng tỉnh, thành phố quy định trong khuôn khổ tiêu chuẩn quốc gia, và biểu phí hiện tại được sửa đổi vào tháng 10/2021. Biểu phí này vẫn áp dụng vào tháng 10/2026, và máy tính phí môi giới của chúng tôi cũng dùng đúng các bảng này.
Ba nguyên tắc cần nhớ:
- Tỷ lệ là mức trần; bạn có thể thỏa thuận bất kỳ mức nào thấp hơn.
- Người bán và người mua (hoặc chủ nhà và người thuê) mỗi bên tự trả cho môi giới của mình.
- Thu vượt mức trần là vi phạm Luật Môi giới bất động sản. Hãy cảnh giác với các khoản thu thêm dưới tên "phí tư vấn" hay "phí dịch vụ".
Mức trần khi mua bán nhà ở
| Giá trị giao dịch | Tỷ lệ tối đa | Số tiền tối đa |
|---|---|---|
| Dưới 50 triệu won | 0,6% | 250.000 won |
| Từ 50 triệu đến dưới 200 triệu | 0,5% | 800.000 won |
| Từ 200 triệu đến dưới 900 triệu | 0,4% | Không giới hạn |
| Từ 900 triệu đến dưới 1,2 tỷ | 0,5% | Không giới hạn |
| Từ 1,2 tỷ đến dưới 1,5 tỷ | 0,6% | Không giới hạn |
| Từ 1,5 tỷ trở lên | 0,7% | Không giới hạn |
Các bậc được chia theo kiểu "từ ... đến dưới". Giao dịch đúng 900 triệu won thuộc bậc 0,5%, vì vậy 890 triệu (0,4%, tối đa 3,56 triệu won) và 900 triệu (0,5%, tối đa 4,5 triệu won) chênh nhau đáng kể.
Mức trần khi cho thuê (jeonse và thuê tháng)
| Giá trị giao dịch | Tỷ lệ tối đa | Số tiền tối đa |
|---|---|---|
| Dưới 50 triệu won | 0,5% | 200.000 won |
| Từ 50 triệu đến dưới 100 triệu | 0,4% | 300.000 won |
| Từ 100 triệu đến dưới 600 triệu | 0,3% | Không giới hạn |
| Từ 600 triệu đến dưới 1,2 tỷ | 0,4% | Không giới hạn |
| Từ 1,2 tỷ đến dưới 1,5 tỷ | 0,5% | Không giới hạn |
| Từ 1,5 tỷ trở lên | 0,6% | Không giới hạn |
Với jeonse (전세, hình thức thuê nhà mà người thuê đặt một khoản tiền cọc lớn thay cho tiền thuê hằng tháng), tiền cọc chính là giá trị giao dịch. Với thuê theo tháng, trước hết phải tính tiền cọc quy đổi.
Thuê theo tháng: tính bằng "tiền cọc quy đổi"
- Tính tiền cọc + tiền thuê tháng × 100.
- Nếu kết quả dưới 50 triệu won, tính lại bằng tiền cọc + tiền thuê tháng × 70.
- Áp dụng bảng cho thuê với số tiền đó.
Ví dụ cọc 10 triệu won, thuê 500.000 won mỗi tháng: 10 triệu + 50 triệu = 60 triệu, không dưới 50 triệu, nên dùng 60 triệu. Cọc 5 triệu won, thuê 400.000 won: 5 triệu + 40 triệu = 45 triệu, dưới 50 triệu, nên giá trị giao dịch là 5 triệu + 28 triệu = 33 triệu won.
Chín ví dụ tính toán (phí tối đa, chưa gồm VAT trừ cột cuối)
| Giao dịch | Giá trị giao dịch | Tỷ lệ | Phí tối đa | Gồm VAT 10% |
|---|---|---|---|---|
| Mua bán 40 triệu | 40 triệu | 0,6% | 240.000 | 264.000 |
| Mua bán 150 triệu | 150 triệu | 0,5% | 750.000 | 825.000 |
| Mua bán 190 triệu | 190 triệu | 0,5% | 800.000 (trần) | 880.000 |
| Mua bán 600 triệu | 600 triệu | 0,4% | 2.400.000 | 2.640.000 |
| Mua bán 1 tỷ | 1 tỷ | 0,5% | 5.000.000 | 5.500.000 |
| Mua bán 1,3 tỷ | 1,3 tỷ | 0,6% | 7.800.000 | 8.580.000 |
| Jeonse 300 triệu | 300 triệu | 0,3% | 900.000 | 990.000 |
| Jeonse 90 triệu | 90 triệu | 0,4% | 300.000 (trần) | 330.000 |
| Thuê 10 triệu / 500.000 | 60 triệu | 0,4% | 240.000 | 264.000 |
Với giao dịch mua bán 190 triệu, 0,5% sẽ là 950.000 won nhưng mức trần 800.000 won được áp dụng trước. Với cọc 5 triệu và thuê 400.000 won, lấy 0,5% của 33 triệu quy đổi được 165.000 won (181.500 won gồm VAT).
VAT và hóa đơn
Các tỷ lệ trên chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng. Nếu văn phòng môi giới là người nộp thuế thông thường, sẽ cộng thêm 10% VAT trên phí. Văn phòng nộp thuế đơn giản tính thuế theo cách khác nên số tiền có thể khác; hãy hỏi loại hình kinh doanh của văn phòng và luôn lấy biên lai tiền mặt hoặc hóa đơn thuế. Biên lai này cũng là chứng từ chi phí được khấu trừ khi bạn bán nhà và tính thuế chuyển nhượng sau này.
Thương lượng và thời điểm thanh toán
- Thỏa thuận trước khi ký: tốt nhất nên chốt tỷ lệ trước khi viết hợp đồng, và lưu lại bằng tin nhắn cùng với bản xác nhận và giải thích về bất động sản mà môi giới đưa cho bạn.
- Thời điểm trả: nếu không có thỏa thuận khác, phí được trả vào ngày hoàn tất thanh toán tiền giao dịch, thường là ngày trả tiền còn lại hoặc ngày dọn vào. Nếu môi giới đòi trả toàn bộ ngay ngày ký, hãy kiểm tra lại thỏa thuận.
- Khi hợp đồng bị hủy: việc có phải trả phí hay không khi hợp đồng bị hủy vì lý do của các bên, không do lỗi của môi giới, có thể phát sinh tranh chấp. Khi tranh chấp, hãy dùng kết nối dịch vụ pháp lý hoặc tư vấn công như Tổng công ty Trợ giúp pháp lý Hàn Quốc.
- Officetel và bất động sản không phải nhà ở: officetel để ở đáp ứng điều kiện về diện tích và tiện nghi có biểu phí riêng; cửa hàng, đất và các loại không phải nhà ở được thỏa thuận tối đa 0,9%.
Những hiểu lầm thường gặp
- "Phí luôn tính theo mức trần": đó chỉ là mức tối đa và có thể thương lượng.
- "Người mua trả phí cho cả hai bên": thông thường mỗi bên tự trả phần của mình.
- "VAT đã bao gồm": số tiền trong bảng chưa gồm VAT.
- "Thuê tháng thì lấy tiền thuê × 12": phải dùng tiền cọc quy đổi (× 100, hoặc × 70 khi dưới 50 triệu won).
Lời khuyên cho người nước ngoài
Nếu bạn là người nước ngoài thuê hoặc mua nhà ở Hàn Quốc, hãy đề nghị môi giới giải thích phí bằng văn bản trước khi ký và xác nhận tổng số tiền đã gồm VAT. Thanh toán bằng chuyển khoản vào tài khoản của văn phòng và lấy biên lai sẽ giúp giải quyết tranh chấp dễ dàng hơn nhiều. Nếu đang lập ngân sách mua nhà, hãy cộng thêm thuế và phí đăng ký như trong bài các bước mua nhà lần đầu.
Bài viết là thông tin chung. Điều lệ địa phương và thỏa thuận riêng có thể khác. Nội dung cập nhật tháng 10/2026; hãy kiểm tra Trung tâm Thông tin Pháp luật Quốc gia để biết các sửa đổi.
Câu hỏi thường gặp
Q. Khi nào phải trả phí môi giới?
Nếu không có thỏa thuận khác, phí được trả vào ngày hoàn tất thanh toán tiền giao dịch, thường là ngày trả tiền còn lại hoặc ngày dọn vào. Hãy chốt thời điểm trước khi ký.
Q. Tôi có thể đề nghị trả thấp hơn mức trần không?
Có. Tỷ lệ theo luật chỉ là mức trần, bạn có thể thương lượng thấp hơn. Hãy thỏa thuận trước khi viết hợp đồng và lưu lại bằng tin nhắn hoặc văn bản.
Q. Phí môi giới cho thuê theo tháng tính thế nào?
Lấy tiền cọc cộng tiền thuê tháng nhân 100. Nếu dưới 50 triệu won thì dùng tiền cọc cộng tiền thuê nhân 70. Sau đó áp dụng bảng tỷ lệ cho thuê và kiểm tra mức trần.
Công cụ liên quan
Bài viết chỉ mang tính thông tin chung, không phải tư vấn pháp lý hay thuế. Quy định có thể thay đổi, hãy xác nhận với cơ quan chính thức hoặc chuyên gia trước khi ký hoặc nộp hồ sơ.