전입신고·확정일자 총정리: 대항력·우선변제권 효력 시점과 최우선변제

보증금을 지키는 세 가지 장치

전세나 보증금이 큰 월세로 들어갈 때 세입자를 지켜주는 법이 주택임대차보호법입니다. 이 법이 주는 보호는 저절로 생기지 않고, 세입자가 몇 가지 요건을 갖춰야 생깁니다.

핵심은 입주, 전입신고, 확정일자를 빈틈없이 갖추는 것입니다.

대항력은 '다음날 0시'에 생깁니다

대항력은 주택을 넘겨받아 실제로 살기 시작하고 전입신고를 마친 다음날 0시부터 효력이 생깁니다. 오늘 이사하고 오늘 전입신고를 했다면 내일 0시부터 보호받는다는 뜻입니다.

문제는 근저당은 등기 접수 당일부터 효력이 있다는 점입니다. 집주인이 잔금일 오후에 대출을 받아 근저당을 등기하면, 같은 날 전입신고를 한 세입자보다 그 근저당이 앞섭니다. 그래서 다음 세 가지를 함께 챙겨야 합니다.

1. 계약서에 "잔금일 다음날까지 근저당 등 권리 설정 금지" 특약을 넣습니다.
2. 잔금 직전 등기부를 다시 열람합니다. 방법은 등기부등본 보는 법을 참고하세요.
3. 이삿날 바로 전입신고를 합니다. 하루 미루면 공백도 하루 늘어납니다.

전입신고: 정부24 또는 주민센터

전입신고는 새 주소로 이사한 날부터 14일 이내에 해야 하는 의무이기도 합니다. 늦으면 과태료가 나올 수 있지만, 세입자에게 더 큰 손해는 보호가 늦게 시작된다는 점입니다.

• 온라인: 정부24에서 전입신고를 할 수 있습니다. 기존 세대에 합쳐 들어가는 경우 세대주 확인 절차가 추가될 수 있습니다.
• 방문: 새 주소지 주민센터에 신분증을 가지고 가서 신고합니다. 이때 임대차 계약서를 함께 가져가면 확정일자까지 한 번에 처리할 수 있습니다.

전입신고를 마치면 주민등록상 주소가 바뀐 것을 확인해 두세요. 대항력은 계속 거주하고 주민등록을 유지하는 동안만 이어집니다. 계약 중간에 주소를 잠시 다른 곳으로 옮기면 그 순간 대항력이 끊기고, 다시 전입하면 그날 기준으로 새로 생깁니다. 그 사이에 설정된 근저당은 나보다 앞서게 됩니다.

국내 거주 외국인은 외국인등록과 체류지 변경신고가 전입신고와 같은 효과를 가집니다. 신고 방법은 하이코리아에서 확인할 수 있습니다.

확정일자: 순위 번호표를 받는 일

확정일자는 계약서에 '이 날짜에 이 계약이 존재했다'는 공적 도장을 받는 것입니다. 경매에서 배당 순서를 정할 때 이 날짜가 기준이 됩니다.

• 받는 곳: 주민센터, 등기소, 또는 인터넷등기소 온라인 확정일자. 수수료는 수백 원 수준입니다.
• 준비물: 임대차 계약서 원본(온라인은 스캔본), 신분증.
• 언제: 계약서를 쓴 직후부터 받을 수 있습니다. 미리 받아 두어도 손해가 없습니다.

확정일자 자체는 받은 날 효력이 있지만, 우선변제권은 대항력 요건과 확정일자를 모두 갖춘 시점부터 생깁니다. 확정일자를 계약일에 미리 받아 두고 입주일에 전입신고를 했다면, 우선변제권은 입주 다음날 0시부터입니다.

임대차 신고제와 확정일자의 관계

2021년 6월부터 시행 중인 주택 임대차 신고제에 따라, 보증금 6천만원을 넘거나 월세 30만원을 넘는 임대차 계약은 계약일로부터 30일 이내에 신고해야 합니다. 수도권 전역, 광역시, 세종시, 도의 시 지역이 대상이며 군 지역은 제외됩니다. 신고 기한을 넘기면 과태료가 부과될 수 있습니다.

좋은 점은 임대차 신고를 하면 확정일자가 자동으로 부여된다는 것입니다. 정부24나 주민센터에서 전입신고와 임대차 신고를 함께 처리하면 확정일자까지 한 번에 끝납니다. 계약서에 임대인·임차인 서명이 모두 있으면 한쪽이 신고해도 공동 신고로 처리됩니다.

최우선변제: 소액임차인을 위한 안전망

보증금이 일정 금액 이하인 소액임차인은 경매에서 선순위 근저당보다도 먼저 일정 금액을 돌려받을 수 있습니다. 2023년 2월 개정된 시행령 기준 금액은 다음과 같습니다.

주의할 점이 몇 가지 있습니다.

• 기준 금액은 내 계약일이 아니라 선순위 근저당 설정 당시의 시행령으로 판단합니다. 오래전에 설정된 근저당이 있으면 예전의 더 낮은 기준이 적용될 수 있습니다.
• 경매개시결정 등기 전에 입주와 전입신고를 마쳐야 하고, 경매 절차에서 배당요구 종기까지 배당요구를 해야 합니다.
• 최우선변제로 받는 금액의 합계는 주택가액(대지 포함)의 2분의 1을 넘을 수 없습니다. 다가구처럼 소액임차인이 많으면 나눠 받게 됩니다.

금액 기준은 개정될 수 있으므로 계약 전 국가법령정보센터에서 주택임대차보호법 시행령을 확인하세요.

이사 당일 순서대로 따라 하기

1. 오전: 잔금 직전 등기부 재열람, 이상 없으면 소유자 계좌로 잔금 송금
2. 열쇠 인수 후 바로 정부24 또는 주민센터에서 전입신고 + 임대차 신고(확정일자 자동 부여)
3. 주민등록등본으로 주소 변경 확인, 확정일자 받은 계약서 보관
4. 며칠 안에 전세보증금 반환보증 가입 진행: 반환보증 가이드
5. 보증료 지원, 청년 월세 지원 등 받을 수 있는 혜택은 정부지원 찾기에서 확인

보증금을 못 받고 이사해야 한다면

계약이 끝났는데 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 주소를 옮기면 대항력과 우선변제권을 잃을 수 있습니다. 이때는 법원에 임차권등기명령을 신청하고, 등기부에 임차권등기가 올라간 것을 확인한 뒤 이사하세요. 비용과 절차가 걱정된다면 대한법률구조공단 상담이나 주택임대차분쟁조정위원회를 이용할 수 있습니다. 내 계약의 위험도는 전세 안전진단으로 미리 점검해 보세요.