전세보증금 반환보증 가입 조건과 비용: HUG·HF·SGI 비교와 거절 사유

전세보증금 반환보증이란

전세보증금 반환보증은 계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 때, 보증 기관이 세입자에게 보증금을 대신 돌려주고 나중에 집주인에게 받아내는(구상) 상품입니다. 세입자 입장에서는 경매를 기다리거나 소송을 하지 않고도 보증금을 회수할 길이 생긴다는 점에서, 전세 계약에서 가장 확실한 안전장치입니다.

주요 보증 기관은 세 곳입니다.

세 곳 모두 보증금을 대신 지급하는 구조는 같지만 보증금 한도, 주택 유형, 보증료, 가입 기간이 다릅니다. 한 곳에서 거절돼도 다른 곳은 가능한 경우가 있으니 조건을 비교해 보세요.

가입 조건의 핵심: 집값의 90% 이내

공공 보증의 핵심 기준은 (선순위 채권 + 내 보증금)이 주택가격의 90% 이하여야 한다는 것입니다. 이 사이트의 전세 안전진단도 같은 원리로 가입 가능성을 추정합니다.

• 전세가율(보증금 ÷ 주택가격) 90% 이하
• 선순위 근저당 채권최고액 + 선순위 보증금 + 내 보증금 합계가 주택가격의 90% 이하
• 등기부에 가압류·가처분·경매 같은 권리침해가 없을 것
• 보증금 상한 이내: HUG 기준 수도권 7억원, 그 밖의 지역 5억원 이하 (이 사이트 진단은 7억원 상한으로 단순화해 추정합니다)

주택가격은 어떻게 정할까

아파트처럼 시세 자료가 있는 주택은 KB시세·한국부동산원 시세나 실거래가를 기준으로 봅니다. 시세가 없는 빌라·다세대는 주로 공시가격의 140%를 주택가격으로 보고, 여기에 90%를 곱하면 공시가격의 126%가 보증금 상한이 됩니다. 감정평가액은 제한적인 경우에만 인정되는 추세입니다.

계산 예시 1: 아파트

KB시세 4억원, 을구에 채권최고액 6,000만원 근저당이 있다면 가입 가능한 최대 보증금은 4억원 × 90% − 6,000만원 = 3억원입니다. 보증금 3억2천만원으로 계약하면 부담률이 95%가 되어 거절될 가능성이 높습니다.

계산 예시 2: 빌라

공시가격 1억5천만원 빌라라면 주택가격은 1억5천만원 × 140% = 2억1천만원, 가입 가능한 최대 보증금은 그 90%인 1억8,900만원(공시가격의 126%)입니다. 보증금 1억9천만원은 겨우 100만원 차이로 가입이 막힐 수 있습니다. 공시가격은 부동산공시가격알리미에서 계약 전에 꼭 확인하세요.

언제 가입해야 할까

가입 시기는 기관마다 다르지만, HUG는 잔금일과 전입신고일 중 늦은 날부터 계약 기간의 절반이 지나기 전까지 신청할 수 있는 것이 기본입니다. 그래도 원칙은 입주 직후, 가능한 한 빨리입니다.

• 가입 신청에는 대항력과 확정일자가 필요하므로 이삿날 전입신고·확정일자부터 처리하세요. 전입신고·확정일자 가이드를 참고하세요.
• 시간이 지나면 집값이 떨어져 전세가율 기준을 넘거나, 집주인에게 가압류가 들어와 가입이 막힐 수 있습니다.
• 계약 전에 "보증 가입이 거절되면 계약 무효" 특약을 넣어 두면, 가입이 안 될 때 계약금을 돌려받을 근거가 됩니다.

비용: 보증료 계산과 환급 지원

보증료는 대략 보증금 × 연 보증료율 × 보증 기간으로 계산합니다. 보증료율은 연 0.1%대 수준이며 주택 유형, 보증금 규모, 부채비율 등에 따라 달라지므로 정확한 금액은 기관의 보증료 계산 화면에서 확인해야 합니다.

예를 들어 보증료율을 연 0.13%로 가정하면 보증금 2억원, 2년 계약의 보증료는 2억원 × 0.13% × 2 = 약 52만원입니다.

여기에 지자체·국토교통부의 전세보증금 반환보증 보증료 지원을 받으면 최대 40만원까지 돌려받을 수 있습니다. 2026년 10월 기준 이 사이트에 반영된 조건은 다음과 같습니다.

공통으로 무주택자이고 보증금 3억원 이하여야 하며, 보증에 먼저 가입한 뒤 환급을 신청하는 방식입니다. 세부 기준은 지자체마다 조금씩 다르니 정부지원 찾기에서 내 조건을 넣어 확인하고, 신청은 정부24에서 하세요.

자주 거절되는 이유

1. 전세가율·부담률 90% 초과: 가장 흔한 사유입니다. 특히 시세가 불투명한 신축 빌라에서 많이 발생합니다.
2. 근린생활시설·위반건축물: 주택이 아닌 용도를 원룸으로 쓰는 경우입니다. 건축물대장으로 미리 확인하세요.
3. 등기부 권리침해: 가압류, 가처분, 압류, 경매개시결정이 있으면 가입할 수 없습니다.
4. 대항력·확정일자 미비: 전입신고를 안 했거나 주소를 옮긴 경우입니다.
5. 신탁 주택의 동의 미비: 신탁회사·우선수익자의 임대 동의가 없으면 거절됩니다.
6. 다가구 선순위 보증금 확인 불가: 앞선 세입자 보증금을 서류로 증명하지 못하면 심사가 어렵습니다.
7. 임대인 문제: 보증 사고 이력이 있거나 보증 기관이 관리하는 위험 임대인이면 거절될 수 있습니다.
8. 가입 기간 경과, 보증금 상한 초과

가입 절차와 준비 서류

1. 계약 전: 주택가격·선순위 채권으로 가입 가능 여부를 계산합니다. 등기부 읽는 법은 등기부등본 보는 법을 참고하세요.
2. 입주 당일: 전입신고와 확정일자를 처리합니다.
3. 입주 직후: 기관 앱·홈페이지·위탁 은행 창구에서 신청합니다.
4. 준비 서류(일반적): 확정일자 받은 임대차 계약서, 주민등록등본, 보증금 지급 영수증·이체 내역, 다가구라면 선순위 보증금 확인 자료, 신탁 주택이라면 동의서.
5. 심사 후 보증서 발급, 보증료 납부, 이후 지원 대상이면 보증료 환급 신청.

계약이 끝났는데 보증금을 못 받으면 보증 기관 안내에 따라 이행 청구를 하게 되며, 이때 임차권등기명령 같은 절차가 요구될 수 있습니다. 계약 전 단계부터 위험을 줄이려면 전세사기 예방 체크리스트도 함께 확인하세요.