전세사기 예방 체크리스트: 계약 전·계약 당일·잔금 후 단계별 할 일

전세사기는 대부분 '확인하지 않은 한 가지'에서 시작됩니다

전세 피해는 복잡한 수법처럼 보이지만, 들여다보면 몇 가지 유형으로 묶입니다. 집값보다 보증금이 높거나 거의 같은 깡통전세, 등기부상 소유자가 아닌 사람과 맺은 계약, 잔금일에 기습적으로 설정된 근저당, 신탁회사 소유인데 원래 집주인이 몰래 세를 놓은 신탁 주택, 앞선 세입자 보증금을 숨긴 다가구 주택, 그리고 보증금보다 먼저 돈을 가져가는 임대인의 세금 체납입니다.

반대로 말하면 각 유형마다 막을 수 있는 확인 절차가 있습니다. 아래 순서대로 체크하면 대부분의 위험을 계약서에 도장을 찍기 전에 걸러낼 수 있습니다. 숫자 판단이 어렵다면 전세 안전진단에 시세·보증금·근저당을 넣어 위험도를 먼저 확인해 보세요.

1단계: 계약 전 — 집을 고르고 서류를 확인하는 단계

깡통전세 판별: 전세가율과 부담률을 직접 계산하기

가장 먼저 볼 숫자는 전세가율(보증금 ÷ 매매 시세)입니다. 여기에 등기부 을구의 근저당 채권최고액과 다가구의 선순위 보증금까지 더한 부담률((선순위 채권 + 내 보증금) ÷ 시세)이 실제 위험을 더 정확히 보여줍니다.

예를 들어 시세 3억원 아파트에 보증금 2억4천만원이면 전세가율은 80%입니다. 여기에 채권최고액 3,600만원 근저당이 있으면 부담률은 92%로 올라갑니다. 경매로 넘어가 아파트 평균 낙찰가율을 85%로 가정하면 낙찰가 2억5,500만원에서 근저당 3,600만원이 먼저 빠지고 약 2억1,900만원만 남아, 보증금 중 약 2,100만원을 돌려받지 못할 수 있습니다. 이 사이트의 안전진단도 같은 방식(주택 유형별 낙찰가율 적용)으로 예상 회수액을 계산합니다.

시세는 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 같은 단지·같은 면적의 최근 매매가로 확인하고, 거래가 드문 빌라는 부동산공시가격알리미의 공시가격도 함께 보세요. 신축 빌라는 거래 이력이 없어 분양가나 '감정가'가 부풀려지기 쉬우므로 주변 구축 실거래가를 기준으로 보수적으로 잡는 것이 안전합니다.

서류로 확인할 것 다섯 가지

1. 등기부등본(등기사항전부증명서): 소유자, 근저당, 가압류·가처분·경매개시결정, 신탁 여부. 읽는 법은 등기부등본 보는 법에서 자세히 다룹니다.
2. 건축물대장: 위반건축물 표시, 실제 용도. 주택이 아닌 근린생활시설을 원룸으로 개조한 곳은 전세대출·반환보증이 거절되는 경우가 많습니다.
3. 임대인 납세증명서(국세·지방세): 체납 세금은 보증금보다 먼저 배분될 수 있습니다. 계약 후에는 보증금이 일정 금액을 넘으면 임대인 동의 없이도 세무서에서 미납국세를 열람할 수 있는 제도가 있으니, 계약 전 단계에서는 임대인에게 증명서 제출을 요청하세요.
4. 전입세대 열람·확정일자 부여현황: 다가구 주택이라면 나보다 먼저 들어온 세입자와 그 보증금을 확인합니다. 계약 전에는 임대인 동의가 필요합니다.
5. 시세 근거 자료: 실거래가 화면, 공시가격을 캡처해 두면 나중에 반환보증 가입과 분쟁 대응에도 쓰입니다.

신탁 주택과 다가구 주택의 위험

신탁 주택은 등기부 갑구에 '신탁'이 기재되고 소유자가 신탁회사(수탁자)로 바뀐 집입니다. 이 경우 원래 집주인(위탁자)은 혼자서 세를 놓을 권한이 없는 것이 원칙이라, 신탁회사와 우선수익자(대출 금융기관)의 동의 없이 맺은 계약은 보호받기 어렵습니다. 신탁원부를 등기소에서 발급받아 임대 권한이 누구에게 있는지 확인하고, 동의서 원본을 받지 못하면 계약하지 않는 것이 원칙입니다.

다가구 주택은 여러 가구가 살아도 등기는 하나인 단독주택입니다. 경매가 되면 집 전체 낙찰금을 근저당과 앞선 세입자들이 순서대로 나눠 가지므로, 내 보증금만 보면 안전해 보여도 선순위 보증금 합계가 크면 깡통전세가 됩니다. 반드시 선순위 보증금 합계를 서류로 확인해 부담률에 넣으세요.

2단계: 계약 당일 — 사람과 돈의 흐름을 확인하는 단계

1. 등기부를 당일 다시 발급합니다. 며칠 전 출력본 이후 근저당이나 가압류가 새로 생겼을 수 있습니다.
2. 신분증 대조: 등기부 소유자와 계약 상대방의 신분증이 일치하는지 확인합니다. 대리인이면 위임장과 본인이 발급한 인감증명서를 받고, 소유자 본인과 직접 통화해 계약 의사를 확인하세요.
3. 공인중개사 확인: 중개사무소 등록 여부와 공제증서(손해배상 보증)를 확인합니다.
4. 계약금은 등기부상 소유자 명의 계좌로만 보냅니다. 중개인이나 가족 명의 계좌로 보내 달라는 요구는 거절하세요.
5. 특약을 계약서에 직접 기재합니다. 말로 한 약속은 분쟁 때 증명하기 어렵습니다.

그대로 써먹는 특약 예시

• 임대인은 잔금일 다음날까지 근저당권 등 새로운 권리를 설정하지 않으며, 위반 시 임차인은 계약을 해제할 수 있고 임대인은 받은 금액 전부를 즉시 반환하고 손해를 배상한다.
• 임차인의 전세보증금 반환보증 가입 또는 전세자금대출이 주택이나 임대인 사유로 거절되면 이 계약은 무효로 하며, 임대인은 계약금을 즉시 반환한다.
• 임대인은 계약일 현재 국세·지방세 체납이 없음을 확인하며, 사실과 다르면 임차인은 계약을 해제할 수 있다.
• 선순위 근저당을 잔금으로 상환하기로 한 경우: 임대인은 잔금 당일 해당 근저당을 상환하고 말소 접수증을 임차인에게 교부한다.
• 임대인은 계약 기간 중 주택을 매도하거나 신탁할 경우 임차인에게 미리 알린다.

특약은 사정에 따라 문구를 조정해야 하므로, 금액이 크거나 권리관계가 복잡하면 법률 전문가에게 검토를 받는 편이 비용 대비 효과가 큽니다.

3단계: 잔금·입주 당일과 그 이후

1. 잔금 직전 등기부를 한 번 더 확인합니다.
2. 잔금도 소유자 명의 계좌로 보내고 영수증을 받습니다.
3. 이삿날 바로 전입신고와 확정일자를 처리합니다. 대항력은 다음날 0시에 생기므로 하루라도 미루면 그만큼 공백이 길어집니다. 자세한 내용은 전입신고·확정일자 가이드를 참고하세요.
4. 가능한 한 빨리 전세보증금 반환보증에 가입합니다. 조건과 비용은 반환보증 가이드에 정리했습니다. 보증료 일부를 돌려받는 지원도 있으니 정부지원 찾기에서 자격을 확인하세요.
5. 계약서, 영수증, 등기부, 확정일자 받은 계약서 사본을 한곳에 보관합니다.
6. 계약 만료가 다가오면 집주인은 만료 6개월 전부터 2개월 전까지, 세입자는 2개월 전까지 갱신 여부를 알리는 것이 원칙입니다. 보증금을 돌려받지 못한 채 이사해야 한다면 먼저 법원에 임차권등기명령을 신청하고, 등기가 완료된 뒤 이사해야 대항력과 우선변제권이 유지됩니다.

단계별 체크리스트 한눈에 보기

자주 하는 실수

• "중개사가 괜찮다고 했다": 중개사의 확인설명서는 참고자료일 뿐, 위험을 대신 책임져 주지 않습니다. 서류는 직접 보세요.
• 신축 빌라의 '이자 지원'·'이사비 지원': 시세보다 높은 보증금을 받기 위한 미끼인 경우가 있습니다. 혜택이 클수록 시세를 더 의심하세요.
• 전입신고를 주말 뒤로 미루기: 온라인 전입신고는 정부24에서 할 수 있으니 이삿날 처리하는 습관을 들이세요.
• 반환보증은 나중에: 가입 가능 기간이 정해져 있고, 집주인 사정이 나빠진 뒤에는 가입이 막힐 수 있습니다.