등기부등본 보는 법: 표제부·갑구·을구와 근저당 채권최고액 읽기

등기부등본, 왜 직접 읽어야 할까

등기부등본의 정식 이름은 등기사항전부증명서입니다. 이 집이 누구 것인지, 누가 이 집을 담보로 돈을 빌려줬는지, 누가 이 집에 대해 권리를 주장하고 있는지가 모두 적혀 있는 공적 장부입니다. 전세든 매매든 계약 금액이 큰 만큼, 중개사가 건네는 요약본만 보지 말고 원문을 직접 읽을 줄 알아야 합니다.

등기부는 크게 세 부분으로 나뉩니다. 표제부(어떤 집인가), 갑구(누구 소유이고 소유권에 어떤 문제가 있는가), 을구(소유권 외에 어떤 권리가 걸려 있는가)입니다. 이 순서대로 읽으면 처음 보는 사람도 10분이면 핵심을 파악할 수 있습니다.

발급 방법: 인터넷등기소에서 5분이면 됩니다

1. 인터넷등기소에 접속해 부동산 등기 열람·발급 메뉴로 들어갑니다.
2. 주소(도로명 또는 지번)로 검색하고, 아파트·연립·다세대는 집합건물, 단독·다가구는 건물(필요하면 토지도)을 선택합니다. 동·호수까지 정확히 고르세요.
3. 종류는 말소사항 포함을 고르는 것을 권합니다. 지워진 근저당·가압류 이력까지 보여서 집주인의 자금 사정을 짐작하는 데 도움이 됩니다.
4. 수수료를 결제하고 열람 또는 발급합니다. 내용 확인만 할 때는 열람으로 충분하고, 제출용 서류가 필요하면 발급을 고릅니다. 수수료는 건당 천원 안팎이며 열람이 발급보다 저렴합니다.

등기소 방문이나 무인발급기로도 뗄 수 있습니다. 누구나 주소만 알면 발급받을 수 있으므로 집주인 허락이 필요 없습니다.

표제부: 내가 계약할 그 집이 맞는지 확인

표제부는 건물의 '신분증'입니다. 집합건물은 1동 건물 전체의 표시, 대지권의 목적인 토지, 전유부분(내 호수)의 표시, 대지권의 표시로 나뉩니다.

• 주소와 동·호수가 계약서·건축물대장과 일치하는지 봅니다. 현관 호수와 등기상 호수가 다른 빌라가 실제로 있습니다.
• 전유면적이 광고 면적과 크게 다르지 않은지 확인합니다.
• 대지권이 등기되어 있는지 봅니다. 대지권 표시가 없다면 이유를 확인하세요.
• 다가구 주택은 집합건물이 아니라 단독주택이라 호수별 등기가 없습니다. 건물 전체가 하나의 등기이므로 다른 세입자 보증금까지 함께 따져야 합니다.

갑구: 소유자와 소유권에 걸린 문제

갑구에는 소유권에 관한 사항이 시간 순서로 적힙니다. 맨 아래쪽 최신 소유권 기록에서 현재 소유자를 확인하고, 그 사람과 계약해야 합니다.

신탁이 보이면 현재 소유자는 신탁회사입니다. 원래 집주인은 혼자 세를 놓을 권한이 없는 것이 원칙이므로, 등기소에서 신탁원부를 발급받아 임대 권한과 동의 조건을 확인하고 신탁회사·우선수익자의 동의서 원본이 없으면 계약하지 마세요.

을구: 근저당과 채권최고액 읽는 법

을구에는 소유권 외의 권리, 즉 근저당권, 전세권, 임차권 등이 적힙니다. 세입자에게 가장 중요한 숫자가 여기 있습니다.

채권최고액은 '실제 대출'보다 큽니다

근저당권 설정 기록에는 채권최고액, 채무자, 근저당권자(대부분 금융기관)가 나옵니다. 채권최고액은 대출 원금에 이자·연체이자까지 대비해 잡은 한도로, 금융기관은 보통 원금의 120% 안팎으로 설정합니다. 따라서 채권최고액 1억2천만원이면 실제 대출은 1억원 안팎일 가능성이 높습니다.

그래도 위험을 계산할 때는 채권최고액 전체를 선순위 채권으로 넣는 것이 안전합니다. 집주인이 "대출 거의 다 갚았다"고 해도 근저당이 말소되지 않았다면 다시 빌릴 수 있는 한도가 남아 있을 수 있기 때문입니다.

계산 예시

시세 3억원 아파트, 을구에 채권최고액 3,600만원 근저당, 희망 보증금 2억4천만원이라면:

• 전세가율 = 2억4천 ÷ 3억 = 80%
• 부담률 = (3,600만 + 2억4천) ÷ 3억 = 92%

부담률이 90%를 넘으면 전세보증금 반환보증 가입이 어려울 수 있고, 경매 시 보증금 일부를 잃을 위험이 큽니다. 같은 숫자를 전세 안전진단에 넣으면 위험 점수와 예상 회수액을 바로 볼 수 있습니다.

그 밖에 을구에서 볼 것

• 임차권등기: 이전 세입자가 보증금을 돌려받지 못해 법원 명령으로 등기한 흔적입니다. 집주인의 반환 능력에 강한 경고 신호입니다.
• 전세권: 다른 세입자가 전세권을 설정해 두었다면 그 사람이 나보다 앞섭니다.
• 공동담보목록: 여러 호수나 여러 부동산이 한꺼번에 담보로 잡혀 있다는 뜻입니다. 빌라 한 동 전체가 묶여 있는 경우가 많으니 목록을 함께 확인하세요.

순위는 어떻게 정해질까

같은 구(갑구끼리, 을구끼리) 안에서는 순위번호, 갑구와 을구 사이에서는 접수일자와 접수번호로 앞뒤가 정해집니다. 내 대항력과 우선변제권은 전입신고·확정일자를 갖춘 시점을 기준으로 이 순서표에 끼어든다고 생각하면 됩니다. 그래서 내가 들어가기 전에 이미 등기된 근저당은 모두 나보다 앞섭니다.

계약 당일·잔금 당일 재확인이 필수인 이유

등기는 접수 순서대로 효력이 생기고, 근저당은 접수 당일부터 효력이 있습니다. 반면 세입자의 대항력은 전입신고 다음날 0시에 생깁니다. 잔금일에 집주인이 대출을 받아 근저당을 설정하면 그 근저당이 나보다 앞서게 되는 구조입니다.

1. 계약 직전에 당일 등기부를 다시 열람합니다.
2. 잔금 직전에 한 번 더 열람합니다. 등기 신청이 처리 중이면 열람 화면에 그 사실이 표시되는 경우가 있으니 주의 깊게 보세요.
3. 계약서에 "잔금일 다음날까지 근저당 설정 금지" 특약을 넣습니다.
4. 입주 당일 전입신고와 확정일자를 처리합니다. 자세한 효력 시점은 전입신고·확정일자 가이드를 참고하세요.

자주 하는 실수

• 중개사무소의 요약 출력본만 보고 원문을 안 읽음
• 채권최고액 대신 집주인이 말한 대출 잔액으로 계산함
• 말소된 기록(빨간 줄)과 살아 있는 기록을 혼동함
• 다가구 주택에서 다른 세입자 보증금을 계산에서 빠뜨림
• 건축물대장을 보지 않아 위반건축물·근린생활시설을 놓침

등기부를 읽었는데도 판단이 서지 않는다면 전세사기 예방 체크리스트로 나머지 서류를 점검하고, 권리관계가 복잡하면 법률 전문가 상담을 받아 보세요.