韩国首次购房全流程：从贷款预审到尾款、产权登记与取得税的7个步骤

先看整体流程（2026年10月基准）

在韩国首次购房，最常见的错误是顺序颠倒：先看中房子、先转临时定金，之后才去银行问能贷多少。一旦贷款额度低于预期，要么损失定金，要么只能临时借高息资金。下表是购买公寓的一般流程，从签约到付清尾款通常需要1到3个月，具体与卖方协商。

制度和贷款规定经常变化，本文数字为2026年10月基准，申请前请务必向银行和官方网站再次确认。

第1步：看房前先确定预算和贷款额度

实际预算 = 自有资金 + 实际可贷金额 − 交易附加费用。

• 自有资金：存款、准备出售的股票、现住房可退回的保证金、家人资助（若属于赠与，可能需要申报赠与税）。
• 可贷金额：取LTV（贷款占房价比例）与DSR（全部贷款年还款额占收入比例）中较低者。本站贷款计算器默认：管制地区LTV 40%、首次购房70%、首都圈及管制地区房贷上限6亿韩元、银行DSR上限40%、压力DSR加算利率1.5个百分点。
• 附加费用：取得税（6亿韩元以下且专用面积85㎡以下的单套住房，含地方教育税为1.1%）、中介费（买卖上限0.4%至0.7%，另加增值税）、法务士费用、登记时须购买的国民住宅债券折价损失、搬家和清洁费。建议至少另外预留房价的2%左右。

同时尽早确认政策贷款。按本站2026年10月数据，垫脚石贷款年利率约2.85%至4.15%，新生儿特例垫脚石贷款约1.8%至4.5%，安居贷款约3.9%至5.0%。各自有收入、资产和房价要求，可在查找政府支持中输入条件筛选。最稳妥的是先到银行做贷款预咨询，拿到“这个价位能贷多少”的具体数字。

第2步：找房与实地考察要点

先把候选地区缩小到两三个，再用房源搜索和地图筛选小区。现场重点看：

• 高峰时段的实际通勤时间，学校、医院、超市距离
• 不同楼栋、楼层、朝向的采光、噪音和停车情况
• 天花板、窗框、卫生间有无漏水痕迹，结露与霉斑
• 管理费水平、是否在推进重建或改造
• 若有租客居住，确认租约到期日和搬离安排

第3步：用实际成交价核实价格，用文件核实权利

价格要看成交价而不是挂牌价。可在国土交通部实际成交价公开系统查询同小区、同面积的近期成交，具体方法见用实际成交价判断合理房价。

签约前亲自确认：

1. 登记簿誊本：在互联网登记所查阅，确认所有人与卖方一致，没有查封、假扣押、假处分，并记下抵押金额。
2. 建筑物台账：若标有违法建筑，可能无法贷款或被处以强制履行金。
3. 土地利用计划：确认是否属于土地交易许可区域。许可区域须在签约前取得许可，并可能附带实际居住义务。外国人在部分地区可能还要遵守额外的许可和申报规定。

第4步：临时定金与正式合同

热门房源常被要求“先打临时定金”。转账前至少要做到：

• 确认收款账户为登记簿上的所有人本人（共有时须全体共有人同意）。
• 用短信或聊天记录留下价格、定金金额、中期款和尾款日期、附带物品、租客处理方式等核心条件。
• 事先约定反悔时临时定金是否退还。条件约定得足够具体时，即使是“临时”阶段也可能被认定为合同已成立。

正式签约时通常支付房价10%作为定金。按照韩国民法，在支付中期款之前，买方可放弃定金、卖方可返还双倍定金来解除合同；支付中期款后就难以单方解除。建议在特别条款中写明：尾款前维持现状、付尾款同时注销卖方抵押、尾款前不得新设抵押或租约、发现漏水等重大瑕疵时的处理方式、租客搬离日期。

第5步：签约后30天内的交易申报与资金筹措计划书

住房买卖须在签约日起30天内进行房地产交易申报，经中介成交的一般由中介申报，同时提交资金筹措计划书。该文件说明购房资金来源，分为自有资金（存款、出售股票、赠与或继承、出售其他房产所得）和借入资金（金融机构贷款、承接租客保证金等）。

管制地区不论金额都须提交，其他地区则在一定金额以上须提交；投机过热地区还要附上存款余额证明等材料。标准可能调整，请与中介确认。若实际资金流向与计划差异较大，可能被要求说明，因此父母资助究竟是借款还是赠与，应事先理清。

第6步：尾款当天清单

1. 当天早上再次查阅登记簿，确认没有新增权利变动。
2. 银行放款，确认卖方旧贷款已还清、抵押注销文件齐全。
3. 转账尾款，结算管理费和水电燃气费，交接钥匙和门锁密码。
4. 法务士提交产权过户登记（也可自行办理）。
5. 入住后14天内办理迁入申报。

产权过户登记须在付尾款后60天内申请，但有贷款时银行要同时登记抵押，所以实务上在付尾款当天提交。

第7步：取得税何时缴、缴多少

取得税须在取得日（付尾款日与登记申请日中较早者）起60天内申报缴纳。由于登记需要缴税凭证，大多数人在付尾款当天通过Wetax或银行缴纳。

专用面积超过85㎡另加0.2%农渔村特别税。首次购房且房价在12亿韩元以下，符合条件可减免取得税最多200万韩元。

计算示例：5亿韩元、84㎡、首次购房 → 取得税500万 + 地方教育税50万 − 首次购房减免200万 = 350万韩元。可用取得税计算器试算自己的情况。

首次购房者常见错误

• 未确认贷款额度就先转临时定金
• 预算中没有计入税费、中介费、登记费和搬家费
• 只看挂牌价，不查成交价和已解除的交易
• 尾款当天没有再次查阅登记簿
• 父母资助的性质不清，资金说明时卡住
• 没有在合同中写明租客搬离日期
• 未满足实际居住等条件，首次购房减免被追缴