첫 집 구입 절차 A to Z: 예산·대출 확인부터 잔금·등기·취득세까지 7단계

첫 집 구입, 전체 흐름부터 잡기 (2026년 10월 기준)

처음 집을 사는 사람이 가장 많이 하는 실수는 순서를 거꾸로 하는 것입니다. 마음에 드는 집부터 찾고, 가계약금을 보낸 뒤에야 대출 한도를 알아보는 식이죠. 대출이 예상보다 덜 나오면 계약금을 날리거나 급하게 비싼 돈을 빌려야 합니다. 아래 표는 일반적인 아파트 매매 기준의 흐름입니다. 계약에서 잔금까지는 보통 1~3개월이 걸리고, 매도인과 협의해 정합니다.

제도와 대출 규제는 자주 바뀝니다. 아래 수치는 2026년 10월 기준이며, 실제 신청 전에는 반드시 은행과 공식 사이트에서 다시 확인하세요.

1단계: 집을 보기 전에 예산과 대출 한도부터 확정하기

예산은 "자기자본 + 대출 가능액 − 부대비용"으로 계산합니다.

• 자기자본: 예금, 적금, 처분할 주식, 지금 사는 전셋집에서 돌려받을 보증금, 가족에게 받을 돈(증여라면 증여세 신고까지 고려)
• 대출 가능액: LTV(집값 대비 대출 비율)와 DSR(소득 대비 모든 대출의 연간 원리금 비율) 중 작은 쪽이 한도가 됩니다. 이 사이트의 대출 계산기는 규제지역 LTV 40%, 생애최초 70%, 수도권·규제지역 주담대 최대 6억 원, 은행권 DSR 40%, 스트레스 DSR 가산금리 1.5%p를 기본값으로 계산합니다.
• 부대비용: 취득세(6억 원 이하·전용 85㎡ 이하 1주택이면 지방교육세 포함 1.1%), 중개보수(매매 상한 0.4~0.7%, VAT 별도), 법무사 수수료와 국민주택채권 할인 비용, 이사·청소·간단한 수리비. 최소 집값의 2% 안팎은 따로 떼어 두는 것이 안전합니다.

정책대출도 먼저 확인하세요. 2026년 10월 기준 이 사이트 데이터로 디딤돌대출 연 2.85~4.15%, 신생아 특례 디딤돌대출 연 1.8~4.5%, 보금자리론 연 3.9~5.0% 범위입니다. 소득·자산·주택가격 요건이 있으니 정부지원 찾기에서 내 조건을 넣어 자격을 걸러 보세요. 가장 확실한 방법은 은행에서 대출 사전 상담을 받아 "이 가격대 집이면 얼마까지 나온다"를 숫자로 받아 두는 것입니다.

2단계: 매물 탐색과 임장에서 꼭 볼 것

후보 지역을 2~3곳으로 좁힌 뒤 매물 검색과 지도로 단지를 추립니다. 현장에서는 다음을 확인하세요.

• 출퇴근 시간대 실제 이동 시간, 학교·병원·마트 거리
• 동·층·향에 따른 일조, 소음(도로·철도·상가), 주차 여건
• 누수 흔적(천장·창틀·욕실), 결로·곰팡이, 새시와 배관 상태
• 관리비 수준과 장기수선충당금, 재건축·리모델링 추진 여부
• 세입자가 사는 집이라면 임대차 만기와 퇴거 협의 여부

3단계: 실거래가로 가격 검증, 서류로 권리 검증

가격은 호가가 아니라 실거래가로 판단합니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 같은 단지·같은 면적의 최근 거래를 보고, 층·향 차이를 감안해 적정가 범위를 잡으세요. 자세한 방법은 실거래가로 적정 가격 판단하는 법에 정리했습니다.

권리관계는 계약 직전에 직접 확인합니다.

1. 등기부등본: 인터넷등기소에서 열람. 갑구의 소유자가 계약 상대방과 같은지, 압류·가압류·가처분이 없는지, 을구의 근저당 금액이 얼마인지 확인
2. 건축물대장: 위반건축물 표시가 있으면 대출이 막히거나 이행강제금이 따라올 수 있음
3. 토지이용계획: 토지거래허가구역 등 규제 여부. 허가구역이라면 계약 전에 허가를 받아야 하고 실거주 의무가 붙을 수 있음

4단계: 가계약금과 본계약, 분쟁이 가장 많은 구간

인기 매물은 "가계약금부터 넣으라"는 말을 자주 듣습니다. 보내기 전에 최소한 다음을 지키세요.

• 계좌 명의가 등기부상 소유자 본인인지 확인 (공동명의라면 공유자 전원의 동의 확인)
• 매매가, 계약금 액수, 중도금·잔금 날짜, 포함 옵션, 세입자 처리 같은 핵심 조건을 문자나 메신저로 남기기
• 합의 내용이 구체적이면 가계약 단계라도 계약이 성립한 것으로 다퉈질 수 있으니 "단순 변심 시 반환 여부"를 미리 합의

본계약에서는 계약금으로 보통 매매가의 10%를 냅니다. 민법상 중도금을 내기 전까지는 매수인은 계약금을 포기하고, 매도인은 계약금의 두 배를 돌려주고 계약을 해제할 수 있습니다. 반대로 중도금이 들어가면 일방적으로 해제하기 어려워집니다. 특약에는 다음을 적어 두면 좋습니다.

• 잔금일까지 현 시설 상태 유지, 잔금과 동시에 매도인 근저당 말소
• 잔금 전 새로운 권리(근저당·임대차) 설정 금지
• 중대한 하자(누수 등) 발견 시 처리 방법
• 임차인이 있다면 퇴거 일정 또는 보증금 승계 조건

5단계: 계약 후 30일 안에 할 일, 거래신고와 자금조달계획서

주택 매매계약을 하면 계약일부터 30일 이내에 부동산 거래신고를 해야 하고, 중개 거래라면 보통 중개사가 신고합니다. 이때 함께 내는 것이 자금조달계획서입니다. 집값을 어떤 돈으로 마련하는지 적는 서류로, 크게 자기자금(예금, 주식 처분, 증여·상속, 기존 부동산 처분 대금 등)과 차입금(금융기관 대출, 임대보증금 승계 등)으로 나눠 씁니다.

규제지역(투기과열지구·조정대상지역)에서는 거래금액과 관계없이, 그 밖의 지역은 일정 금액 이상 거래에서 제출 대상이 되며, 투기과열지구에서는 예금 잔액 증명 같은 증빙도 요구됩니다. 대상 기준은 바뀔 수 있으니 계약 전에 중개사와 확인하세요. 계획서와 실제 자금 흐름이 크게 다르면 소명을 요구받을 수 있으므로, 부모님 지원금이 있다면 차용인지 증여인지 미리 정리해 두세요.

6단계: 중도금·잔금일 실무 체크리스트

중도금은 생략하기도 하지만, 넣는다면 계약서에 적힌 날짜와 금액을 정확히 지킵니다. 잔금일 순서는 대략 이렇습니다.

1. 아침에 등기부등본을 다시 열람해 새로운 권리 변동이 없는지 확인
2. 은행 대출 실행, 매도인 기존 대출 상환과 근저당 말소 서류 확인
3. 잔금 송금, 관리비·공과금 정산, 열쇠와 현관 비밀번호 인수
4. 법무사가 소유권이전등기 접수 (직접 하는 셀프등기도 가능)
5. 입주 후 14일 이내 전입신고

소유권이전등기는 잔금일부터 60일 안에 신청해야 하지만, 대출을 받는다면 은행이 근저당을 설정해야 하므로 실무상 잔금 당일에 접수합니다. 등기 시 국민주택채권을 매입해야 하는데, 대부분 즉시 매도하고 할인 비용만 부담합니다.

7단계: 취득세는 언제, 얼마나 내나

취득세는 취득일(잔금일과 등기 접수일 중 빠른 날)부터 60일 이내에 신고·납부합니다. 다만 등기 접수에 취득세 납부 영수증이 필요하기 때문에 대부분 잔금일에 위택스나 은행에서 함께 냅니다.

전용 85㎡를 넘으면 농어촌특별세 0.2%가 더해집니다. 생애최초 주택 구입이고 12억 원 이하라면 취득세를 최대 200만 원까지 감면받을 수 있습니다(요건 확인 필수).

계산 예시: 5억 원, 전용 84㎡, 생애최초 1주택 → 취득세 500만 원 + 지방교육세 50만 원 − 생애최초 감면 200만 원 = 350만 원. 내 조건은 취득세 계산기로 바로 확인할 수 있습니다.

첫 집 구입자가 자주 하는 실수 7가지

• 대출 한도를 확인하기 전에 가계약금 송금
• 부대비용(세금·중개보수·등기비·이사비)을 예산에 넣지 않음
• 호가만 보고 실거래가와 해제된 거래를 확인하지 않음
• 잔금일 당일 등기부 재확인을 생략
• 부모님 지원금의 성격(차용·증여)을 정리하지 않아 자금 소명에 막힘
• 세입자 있는 집에서 퇴거 날짜를 특약으로 못 박지 않음
• 생애최초 감면 요건(실거주 등)을 지키지 못해 감면액을 추징당함