중개보수(복비) 요율표와 계산법: 매매·전세·월세 상한요율, 부가세, 지급 시기

중개보수(복비)는 법정 "상한"입니다

공인중개사에게 내는 중개보수, 흔히 말하는 복비는 정해진 금액이 아니라 법이 정한 상한요율 안에서 협의하는 금액입니다. 주택 중개보수는 국토교통부령이 정한 기준 안에서 시·도 조례로 정해지며, 현재 체계는 2021년 10월 개정된 요율입니다. 2026년 10월 기준으로 이 요율이 적용되고 있으며, 이 사이트의 중개보수 계산기도 같은 표로 계산합니다.

기억할 원칙은 세 가지입니다.

• 요율은 상한이며, 그 이하로 얼마든지 협의할 수 있습니다.
• 매도인과 매수인(임대인과 임차인)이 각자 자기 쪽 중개사에게 냅니다.
• 상한을 넘는 금액을 받는 것은 공인중개사법 위반입니다. "수고비", "컨설팅비" 명목의 추가 요구도 마찬가지로 주의하세요.

주택 매매·교환 상한요율표

구간 경계는 "이상·미만"입니다. 예를 들어 정확히 9억 원이면 0.5% 구간입니다. 그래서 8억 9천만 원(0.4%, 356만 원)과 9억 원(0.5%, 450만 원)은 보수 상한이 크게 차이 납니다.

주택 임대차(전세·월세) 상한요율표

전세는 보증금이 곧 거래금액입니다. 월세는 아래 환산보증금으로 거래금액을 먼저 구합니다.

월세는 "환산보증금"으로 계산

월세 계약의 거래금액은 다음과 같이 구합니다.

1. 보증금 + 월세 × 100으로 계산합니다.
2. 그 결과가 5천만 원 미만이면 보증금 + 월세 × 70으로 다시 계산합니다.
3. 이렇게 나온 금액을 임대차 요율표에 넣습니다.

예를 들어 보증금 1천만 원, 월세 50만 원이면 1천만 + 5천만 = 6천만 원이므로 그대로 6천만 원을 씁니다. 보증금 500만 원, 월세 40만 원이면 500만 + 4천만 = 4,500만 원으로 5천만 원 미만이므로, 500만 + 2,800만 = 3,300만 원이 거래금액이 됩니다.

계산 예시 9가지 (상한 기준, VAT 10% 별도)

매매 1억 9천만 원은 요율대로 하면 95만 원이지만 한도액 80만 원이 먼저 걸립니다. 보증금 500만 원/월세 40만 원 월세는 환산 3,300만 원에 0.5%를 적용해 16만 5천 원(VAT 포함 18만 1,500원)입니다.

부가세(VAT)와 영수증

위 요율에는 부가가치세가 포함되어 있지 않습니다. 중개사무소가 일반과세자라면 중개보수의 10%가 부가세로 추가됩니다. 간이과세자 사무소는 부가세 대신 다른 방식으로 세액이 붙어 금액이 달라질 수 있으니, 사업자 유형을 물어보고 현금영수증이나 세금계산서를 꼭 받으세요. 영수증은 나중에 집을 팔 때 양도소득세 필요경비로 인정받는 근거가 됩니다.

협의 요령과 지급 시기

• 계약 전에 협의: 요율은 계약서를 쓰기 전에 정해 두는 것이 가장 깔끔합니다. 중개대상물 확인·설명서와 함께 요율과 금액을 문자로 남겨 두세요.
• 지급 시기: 별도 약정이 없으면 중개보수는 거래대금 지급이 끝나는 날, 즉 보통 잔금일에 냅니다. 계약일에 전액을 요구한다면 약정 내용을 확인하세요.
• 계약이 깨진 경우: 중개사의 고의나 과실 없이 당사자 사정으로 계약이 해제되더라도 보수 청구가 문제될 수 있습니다. 분쟁 시에는 법률 상담 연결이나 대한법률구조공단 같은 공적 상담을 이용하세요.
• 주거용 오피스텔: 면적·시설 요건을 갖춘 주거용 오피스텔은 별도 요율이 있고, 상가·토지 등 주택 외 부동산은 0.9% 이내에서 협의합니다.

자주 하는 오해 정리

• "복비는 무조건 상한요율이다" → 상한일 뿐, 협의 대상입니다.
• "매수인이 양쪽 복비를 다 낸다" → 원칙적으로 각자 자기 몫을 냅니다.
• "VAT는 포함된 금액이다" → 요율표 금액에 VAT는 별도입니다.
• "월세는 월세 × 12로 계산한다" → 환산보증금(× 100, 조건부 × 70)을 씁니다.

매매 전체 비용을 짜고 있다면 첫 집 구입 절차에서 취득세·등기비와 함께 예산을 잡아 보세요.