주택 취득세 계산법: 1~3% 세율 구간, 다주택 중과, 생애최초 감면 총정리

6억·9억 기준 1~3% 취득세율, 지방교육세·농어촌특별세, 조정대상지역 다주택 8·12% 중과, 생애최초 최대 200만원 감면과 60일 신고 기한을 계산 예시 표로 정리했어요.

세금·지원금5분 읽기· 2026-10-08 업데이트

2026년 10월 기준으로 정리한 글입니다. 세율과 감면 요건은 법 개정으로 바뀔 수 있으니 잔금 전에 위택스나 관할 시·군·구청 세무과에서 꼭 다시 확인하세요. 이 글은 일반적인 안내이며 개별 세무 자문이 아닙니다.

취득세는 언제, 무엇을 기준으로 내나요

집을 사면 소유권을 넘겨받는 순간 취득세를 내야 합니다. 세금을 매기는 기준(과세표준)은 원칙적으로 실제로 주고받은 거래가격입니다. 계약서에 적힌 매매대금이 곧 계산의 출발점이라고 보면 됩니다.

취득 시점은 보통 잔금을 치른 날입니다. 잔금보다 등기를 먼저 했다면 등기일이 취득일이 됩니다. 이 날부터 60일 이내에 신고하고 납부해야 하며, 실무에서는 소유권 이전등기를 하기 전에 취득세를 먼저 내고 그 영수증을 등기 서류에 붙입니다.

취득세 고지서에는 세 가지 세금이 함께 나옵니다.

무주택자가 집 한 채를 사거나, 조정대상지역이 아닌 곳에서 두 번째 집을 사는 경우에는 표준세율이 적용됩니다.

6억과 9억 사이에서는 세율이 계단처럼 뛰지 않고 집값에 따라 조금씩 올라갑니다. 공식은 (취득가액 × 2/3억원 − 3) ÷ 100 이고, 소수점 다섯째 자리에서 반올림합니다.

예전처럼 6억을 1원만 넘어도 세율이 크게 뛰는 구조가 아니므로, 가격 협상을 할 때 "6억만 안 넘기면 된다"는 계산은 지금은 효과가 작습니다.

지방교육세는 표준세율 구간에서는 취득세율의 10%만큼 붙습니다. 1% 세율이면 집값의 0.1%, 3% 세율이면 0.3%입니다. 중과세율(8%·12%)을 적용받을 때는 집값의 0.4%로 계산합니다.

농어촌특별세는 전용면적이 85㎡를 넘을 때만 붙습니다. 기준은 공급면적이 아니라 전용면적이라는 점을 꼭 기억하세요. 흔히 말하는 34평형 아파트는 대부분 전용 84㎡대라 농특세가 없습니다.

새로 산 집을 포함해 몇 채를 갖게 되는지, 그리고 그 집이 조정대상지역에 있는지에 따라 세율이 크게 달라집니다.

주택 수를 셀 때 주의할 점이 있습니다.

주민등록상 세대 기준으로 셉니다. 배우자와 30세 미만 미혼 자녀는 따로 살아도 같은 세대로 보는 것이 원칙입니다.
2020년 8월 12일 이후 취득한 분양권·입주권·주거용 오피스텔도 주택 수에 들어갈 수 있습니다.
공시가격 1억원 이하 주택은 원칙적으로 주택 수에서 빠지지만, 정비구역 등 예외가 있습니다.
이사 목적으로 새 집을 먼저 산 일시적 2주택은 기존 주택을 정해진 기간 안에 팔면 1주택 세율을 적용받을 수 있습니다. 처분 기한을 넘기면 중과분이 추징됩니다.

조정대상지역 지정·해제는 수시로 바뀝니다. 계약 전에 국토교통부 고시를 확인하고, 지정 시점과 계약일이 겹친다면 경과 규정이 있는지 세무과에 문의하세요.

본인과 배우자 모두 한 번도 주택을 가진 적이 없다면 생애최초 감면을 받을 수 있습니다. 2026년 10월 기준 요건은 다음과 같습니다.

감면은 취득세 본세에만 적용되고, 지방교육세는 그대로 냅니다. 나에게 맞는 다른 지원 제도는 정부지원 찾기에서 함께 확인할 수 있습니다.

아래 숫자는 취득·양도·보유세 계산기와 같은 방식으로 계산했습니다(원 단위 절사).

상황	취득세	지방교육세	농특세	감면	합계
5억, 84㎡, 1주택	500만	50만	0	0	550만원
7.5억, 84㎡, 1주택	1,500만	150만	0	0	1,650만원
8억, 84㎡, 1주택	1,866만 4천	186만 6,400	0	0	2,053만 400원
10억, 102㎡, 1주택	3,000만	300만	200만	0	3,500만원
4억, 59㎡, 생애최초	400만	40만	0	200만	240만원
8억, 84㎡, 조정지역 2주택	6,400만	320만	0	0	6,720만원
8억, 102㎡, 조정지역 3주택	9,600만	320만	800만	0	1억 720만원

같은 8억 아파트라도 1주택이면 약 2,053만원, 조정대상지역에서 두 번째 집이면 6,720만원으로 세 배 넘게 차이가 납니다. 다주택이 될 예정이라면 계약 전에 반드시 계산해 보세요.

기한을 넘기면 무신고 가산세(납부세액의 20%)와 날짜별 납부지연 가산세가 붙습니다. 대출 실행과 잔금이 늦어져도 취득일 기준은 그대로이니 일정 관리를 꼼꼼히 하세요.

공급면적으로 85㎡를 판단: 농특세는 전용면적 기준입니다.
배우자 명의 주택을 빼고 계산: 세대 기준이라 배우자 주택도 포함됩니다.
생애최초 감면 후 바로 임대: 3년 실거주 전에 세를 주면 추징됩니다.
취득세만 예산에 넣음: 중개보수, 법무사 수수료, 국민주택채권 할인 비용, 이사비도 함께 준비해야 합니다. 중개보수는 중개보수 계산기로 미리 확인하세요.

집을 산 뒤에는 매년 재산세가, 팔 때는 양도소득세가 이어집니다. 재산세·종합부동산세 가이드와 양도세 1세대1주택 비과세 가이드도 함께 보면 전체 세금 흐름을 한 번에 잡을 수 있습니다. 상황이 복잡하다면 세무 전문가와 상담하세요.