재산세·종합부동산세 계산법: 공정시장가액비율, 7·9·12월 납부, 1주택 12억 공제

보유세 두 가지: 재산세와 종합부동산세

집을 갖고 있으면 매년 두 종류의 세금이 나옵니다.

• 재산세: 모든 주택 소유자가 내는 지방세. 시·군·구청이 부과
• 종합부동산세(종부세): 공시가격 합계가 일정 금액을 넘는 사람만 내는 국세. 세무서가 부과

두 세금 모두 시세가 아니라 공시가격(정부가 매년 발표하는 주택 가격)을 기준으로 합니다. 내 집 공시가격은 부동산공시가격알리미에서 확인할 수 있고, 매년 봄 열람 기간에 의견을 낼 수 있습니다.

과세기준일 6월 1일과 납부 시기

보유세는 매년 6월 1일에 주택을 가진 사람이 그해 1년 치를 냅니다. 6월 2일에 집을 팔았어도 그해 재산세는 매도인이, 5월 31일에 잔금을 받았다면 매수인이 냅니다. 매매 잔금일을 정할 때 이 날짜를 꼭 의식하세요.

종부세는 9월 중 신청 기간에 부부 공동명의 1주택 특례, 합산배제 등을 신청해야 적용되는 항목이 있으니 해당한다면 미리 챙기세요.

공정시장가액비율이란

공시가격 전체에 세금을 매기지 않고, 일정 비율을 곱한 금액을 과세표준으로 씁니다. 이 비율이 공정시장가액비율입니다.

재산세 계산 순서

1. 과세표준 = 공시가격 × 공정시장가액비율
2. 재산세 = 과세표준 × 세율 − 누진공제

1. 공시가격 9억 이하 1주택자는 각 구간 세율에서 0.05%p 낮은 특례세율을 적용받습니다.
2. 여기에 도시지역분(과세표준의 0.14%, 도시지역 주택)과 지방교육세(재산세의 20%)가 붙습니다.

실제 고지서에는 지역자원시설세가 더해지고, 전년 대비 급격한 인상을 막는 장치가 작동해 계산보다 적게 나올 수 있습니다.

종합부동산세: 1주택 12억, 그 외 9억 공제

종부세는 사람 기준으로 전국 주택 공시가격을 모두 더한 뒤 공제액을 뺍니다.

• 1세대1주택자: 공시가격 12억원까지 공제
• 그 외: 9억원까지 공제 (부부 공동명의라면 각자 9억씩)

과세표준 = (공시가격 합계 − 공제액) × 60%

같은 과세표준에 재산세가 이미 매겨진 부분은 재산세 중복분으로 빼 주고, 남은 종부세의 20%가 농어촌특별세로 붙습니다. 3주택 이상이면서 과세표준이 12억을 넘으면 더 높은 세율이 적용됩니다.

1세대1주택자는 나이(만 60세 이상)와 보유 기간(5년 이상)에 따라 고령자·장기보유 세액공제를 합산 최대 80%까지 받을 수 있습니다. 아래 계산 예시에는 이 세액공제를 넣지 않았으니, 해당한다면 실제 세액은 더 낮아집니다.

공시가격별 계산 예시

보유세 계산기와 같은 방식으로 계산했습니다(도시지역 주택 가정, 세액공제·세부담 상한 미반영).

공시가격 15억 1주택은 12억을 뺀 3억에 60%를 곱한 1억 8천만원이 종부세 과세표준이 되고, 재산세 중복분을 뺀 종부세는 34만 8천원입니다.

다주택이면 얼마나 달라질까

• 공시가격 5억 주택이라도 2주택자 소유면 공정시장가액비율 60%와 일반세율이 적용돼 이 주택분 보유세가 110만 4천원으로 1주택일 때(62만원)의 약 1.8배입니다.
• 공시가격 8억과 6억 두 채(합계 14억)를 가진 경우: 9억 공제 후 과세표준 3억, 종부세 약 103만 9천원과 농특세 약 20만 8천원이 나옵니다. 8억 주택의 재산세 관련 세금(약 222만원)과 6억 주택의 재산세는 별도입니다.

보유세 줄이기 전 확인할 것

• 잔금일 조정: 매수자라면 6월 1일 이후 잔금, 매도자라면 6월 1일 이전 잔금이 유리합니다.
• 1세대1주택 판정: 상속 주택, 지방 저가 주택 등은 주택 수 특례가 있을 수 있으니 9월 신청 기간을 확인하세요.
• 부부 공동명의 선택: 각자 9억 공제(합 18억)와 1주택자 12억 공제 + 세액공제 중 유리한 쪽을 고를 수 있습니다.
• 공시가격 의견 제출: 주변 시세보다 높게 매겨졌다고 생각되면 열람 기간에 의견을 냅니다.

재산세는 위택스, 종부세는 홈택스에서 조회·납부할 수 있습니다. 집을 살 때의 세금은 취득세 가이드, 팔 때의 세금은 양도세 비과세 가이드를 참고하고, 여러 채를 보유해 판단이 어렵다면 세무 전문가와 상담하세요.