Bảo lãnh hoàn trả tiền cọc jeonse: điều kiện, chi phí và lý do bị từ chối
Ý nghĩa của mốc tỷ lệ jeonse 90% và 126% giá công bố, cách tự kiểm tra tiền cọc có được bảo lãnh không, khi nào nên đăng ký, cách tính phí và những lý do bị từ chối thường gặp.
Bài viết theo quy định tháng 10 năm 2026. Các tổ chức bảo lãnh thường xuyên thay đổi điều kiện, mức phí và cách định giá nhà, vì vậy hãy luôn kiểm tra trên trang chính thức như Tổng công ty Bảo lãnh Nhà ở và Đô thị (HUG) và Tổng công ty Tài chính Nhà ở Hàn Quốc (HF) trước khi đăng ký. Đây là thông tin chung.
Bảo lãnh hoàn trả tiền cọc là gì
Trong hợp đồng jeonse (전세), người thuê đưa chủ nhà một khoản tiền cọc lớn thay cho tiền thuê hằng tháng và mong nhận lại đủ khi hết hạn. Bảo lãnh hoàn trả tiền cọc jeonse dành cho trường hợp chủ nhà không trả lại tiền: tổ chức bảo lãnh trả tiền cọc cho bạn thay chủ nhà, sau đó đòi lại từ chủ nhà. Bạn lấy lại tiền mà không phải chờ đấu giá hay kiện tụng, vì vậy đây là biện pháp an toàn mạnh nhất trong hợp đồng jeonse.
Có ba tổ chức bảo lãnh chính.
| Tổ chức | Loại hình | Đặc điểm |
|---|---|---|
| HUG (Tổng công ty Bảo lãnh Nhà ở và Đô thị) | Công | Sản phẩm bảo lãnh hoàn cọc được dùng phổ biến nhất |
| HF (Tổng công ty Tài chính Nhà ở Hàn Quốc) | Công | Thường dùng kèm bảo lãnh vay jeonse của chính tổ chức này |
| SGI Seoul Guarantee | Tư nhân | Bảo hiểm bảo vệ tiền cọc, điều kiện và biểu phí khác các tổ chức công |
Cả ba đều trả lại tiền cọc khi chủ nhà vỡ nợ, nhưng mức trần tiền cọc, loại nhà được chấp nhận, mức phí và thời hạn đăng ký khác nhau. Bị một nơi từ chối không có nghĩa là mọi nơi đều từ chối, nên hãy so sánh.
Quy tắc cốt lõi: trong phạm vi 90% giá trị căn nhà
Với bảo lãnh của tổ chức công, điều kiện quan trọng nhất là (nợ ưu tiên + tiền cọc của bạn) không vượt quá 90% giá trị căn nhà. Công cụ kiểm tra an toàn jeonse của chúng tôi cũng ước tính khả năng được bảo lãnh theo nguyên tắc này.
- Tỷ lệ jeonse (tiền cọc ÷ giá trị nhà) từ 90% trở xuống
- Tổng số tiền bảo đảm tối đa của thế chấp ưu tiên + tiền cọc người thuê trước + tiền cọc của bạn không vượt 90% giá trị nhà
- Sổ đăng ký không có hạn chế quyền như tạm kê biên, lệnh cấm tạm thời hay ghi nhận đấu giá
- Tiền cọc trong mức trần: với HUG, tối đa 700 triệu won ở vùng thủ đô và 500 triệu won ở nơi khác (công cụ của chúng tôi đơn giản hóa thành mức trần 700 triệu won)
Giá trị căn nhà được xác định thế nào
Với căn hộ có dữ liệu thị trường, tổ chức bảo lãnh dùng giá KB, giá của Cơ quan Bất động sản Hàn Quốc hoặc giá giao dịch thực tế. Với villa và nhà nhiều căn không có dữ liệu thị trường, giá trị thường được tính bằng 140% giá công bố. Nhân với 90%, mức trần tiền cọc trở thành 126% giá công bố. Hiện nay giá thẩm định chỉ được chấp nhận trong một số trường hợp hạn chế.
Ví dụ 1: căn hộ chung cư
Căn hộ có giá trị 400 triệu won, mục B của sổ đăng ký có khoản thế chấp với số tiền bảo đảm tối đa 60 triệu won: tiền cọc tối đa có thể được bảo lãnh là 400 triệu × 90% − 60 triệu = 300 triệu won. Tiền cọc 320 triệu won sẽ đẩy tỷ lệ gánh nặng lên 95% và nhiều khả năng bị từ chối.
Ví dụ 2: villa
Villa có giá công bố 150 triệu won được định giá 150 triệu × 140% = 210 triệu won, nên tiền cọc tối đa có thể được bảo lãnh là 90% của số đó, tức 189 triệu won (126% giá công bố). Tiền cọc 190 triệu won có thể bị từ chối chỉ vì chênh 1 triệu won. Hãy tra giá công bố trên trang giá công bố bất động sản trước khi ký.
Khi nào nên đăng ký
Thời hạn khác nhau tùy tổ chức. Với HUG, quy tắc cơ bản là bạn có thể đăng ký cho đến trước khi đã qua một nửa thời hạn thuê, tính từ ngày muộn hơn giữa ngày trả nốt tiền và ngày đăng ký chuyển đến. Quy tắc thực tế đơn giản hơn: đăng ký ngay sau khi chuyển vào.
- Khi đăng ký cần có quyền đối kháng và dấu ngày xác định (확정일자, con dấu ghi ngày chính thức trên hợp đồng thuê), vì vậy hãy hoàn tất đăng ký chuyển đến và lấy dấu ngay ngày chuyển nhà. Xem hướng dẫn đăng ký chuyển đến và dấu ngày xác định.
- Càng để lâu, giá nhà có thể giảm khiến vượt ngưỡng, hoặc chủ nhà bị kê biên khiến bạn không thể đăng ký.
- Trước khi ký, hãy thêm điều khoản "hợp đồng vô hiệu nếu bị từ chối bảo lãnh". Điều này cho bạn căn cứ để lấy lại tiền đặt cọc ban đầu.
Chi phí: phí bảo lãnh và chương trình hoàn phí
Phí bảo lãnh tính gần đúng bằng tiền cọc × tỷ lệ phí hằng năm × thời hạn bảo lãnh. Tỷ lệ phí hằng năm ở mức khoảng 0,1 phần trăm và thay đổi theo loại nhà, quy mô tiền cọc và tỷ lệ nợ, nên hãy kiểm tra số tiền chính xác trên trang tính phí của tổ chức bảo lãnh.
Ví dụ, giả sử tỷ lệ phí là 0,13% mỗi năm, tiền cọc 200 triệu won cho hợp đồng hai năm sẽ có phí khoảng 200 triệu × 0,13% × 2 = 520.000 won.
Chương trình hoàn phí bảo lãnh tiền cọc jeonse của chính quyền địa phương và Bộ Đất đai có thể hoàn lại tối đa 400.000 won. Tính đến tháng 10 năm 2026, trang của chúng tôi áp dụng các điều kiện sau:
| Nhóm | Giới hạn thu nhập năm | Mức hoàn |
|---|---|---|
| Thanh niên (19–39 tuổi) | Đến 50 triệu won | Toàn bộ phí, tối đa 400.000 won |
| Vợ chồng mới cưới (kết hôn trong 7 năm) | Đến 75 triệu won | Toàn bộ phí, tối đa 400.000 won |
| Đối tượng khác | Đến 60 triệu won | 90% phí, tối đa 400.000 won |
Trong mọi trường hợp, bạn phải là hộ chưa sở hữu nhà, tiền cọc từ 300 triệu won trở xuống, và chỉ xin hoàn phí sau khi đã mua bảo lãnh. Chi tiết hơi khác nhau theo địa phương, vì vậy hãy nhập thông tin của bạn vào công cụ tìm hỗ trợ và nộp đơn qua Gov24.
Những lý do bị từ chối thường gặp
- Tỷ lệ jeonse hoặc tỷ lệ gánh nặng trên 90%. Đây là lý do phổ biến nhất, đặc biệt với villa mới xây có giá không rõ ràng.
- Công trình thương mại hoặc vi phạm xây dựng. Các căn được cấp phép cho mục đích không phải nhà ở nhưng cho thuê làm phòng ở. Hãy kiểm tra sổ công trình trước.
- Sổ đăng ký có hạn chế quyền. Tạm kê biên, lệnh cấm tạm thời, kê biên hoặc ghi nhận đấu giá đều khiến bạn không thể đăng ký.
- Thiếu quyền đối kháng hoặc dấu ngày xác định. Bạn chưa đăng ký chuyển đến hoặc đã chuyển đăng ký cư trú đi nơi khác.
- Nhà ủy thác chưa có sự đồng ý. Không có văn bản đồng ý cho thuê của công ty ủy thác và bên thụ hưởng ưu tiên thì sẽ bị từ chối.
- Không xác minh được tiền cọc của người thuê trước trong nhà nhiều hộ. Nếu không có giấy tờ chứng minh, việc thẩm định sẽ bị đình trệ.
- Vấn đề từ chủ nhà. Chủ nhà từng để xảy ra sự cố bảo lãnh hoặc bị xếp vào nhóm rủi ro cao có thể bị từ chối.
- Quá thời hạn đăng ký hoặc tiền cọc vượt mức trần.
Các bước và giấy tờ cần chuẩn bị
- Trước khi ký: tính khả năng được bảo lãnh từ giá trị nhà và nợ ưu tiên. Bài cách đọc sổ đăng ký chỉ cho bạn nơi tìm các con số.
- Ngày chuyển nhà: đăng ký chuyển đến và lấy dấu ngày xác định.
- Ngay sau đó: đăng ký qua ứng dụng, trang web của tổ chức bảo lãnh hoặc ngân hàng đối tác.
- Giấy tờ thường cần: hợp đồng thuê có dấu ngày xác định, bản sao đăng ký cư trú (với người nước ngoài là giấy xác nhận nơi cư trú), chứng từ đã trả tiền cọc, giấy tờ về tiền cọc người thuê trước nếu là nhà nhiều hộ, và văn bản đồng ý nếu là nhà ủy thác.
- Sau khi thẩm định, chứng thư bảo lãnh được cấp và bạn nộp phí; nếu đủ điều kiện, hãy xin hoàn phí.
Nếu hết hợp đồng mà chưa nhận lại tiền cọc, hãy làm theo hướng dẫn của tổ chức bảo lãnh để nộp yêu cầu thực hiện bảo lãnh; có thể cần các thủ tục như lệnh đăng ký quyền thuê. Để giảm rủi ro ngay từ đầu, hãy xem thêm danh sách phòng chống lừa đảo jeonse.
Câu hỏi thường gặp
Q. Nếu tiền cọc vượt 126% giá công bố thì chắc chắn bị từ chối?
Mốc này áp dụng khi nhà không có dữ liệu thị trường được định giá bằng 140% giá công bố. Căn hộ có giá thị trường thì dùng giá đó, và quy định khác nhau theo tổ chức và sản phẩm, nên hãy kiểm tra trước.
Q. Sau khi ký bao lâu thì vẫn mua được bảo lãnh?
Với HUG, thời hạn cơ bản là đến trước khi qua một nửa thời hạn thuê, tính từ ngày muộn hơn giữa ngày trả nốt tiền và ngày đăng ký chuyển đến. Nên đăng ký ngay sau khi chuyển vào.
Q. Tôi được hoàn lại bao nhiêu phí bảo lãnh?
Thanh niên và vợ chồng mới cưới được hoàn toàn bộ, đối tượng khác được 90%, tối đa 400.000 won. Bạn phải chưa có nhà và tiền cọc từ 300 triệu won trở xuống; hãy kiểm tra trên công cụ tìm hỗ trợ.
Công cụ liên quan
Bài viết chỉ mang tính thông tin chung, không phải tư vấn pháp lý hay thuế. Quy định có thể thay đổi, hãy xác nhận với cơ quan chính thức hoặc chuyên gia trước khi ký hoặc nộp hồ sơ.