LTV·DTI·DSR·스트레스 DSR 쉽게 이해하기: 계산 예시로 보는 주담대 한도

한 줄 요약: 두 개의 관문을 모두 통과해야 한다

주택담보대출(주담대) 한도는 집값 기준(LTV) 과 소득 기준(DSR) 두 관문을 각각 계산한 뒤 둘 중 더 작은 금액으로 정해집니다. 집값이 높아도 소득이 부족하면 DSR에서 막히고, 소득이 넉넉해도 집값 대비 비율(LTV)이나 수도권 주담대 상한을 넘으면 그 이상은 빌릴 수 없습니다. 스트레스 DSR은 소득 관문을 한 번 더 좁히는 장치라고 이해하면 쉽습니다.

그래서 "얼마까지 빌릴 수 있나"를 알고 싶다면 먼저 나를 막는 제한이 LTV인지, 지역 상한인지, DSR인지부터 찾아야 합니다. 아래 예시에서 이 순서대로 계산해 보겠습니다.

네 가지 용어, 정의부터 정확하게

LTV (주택담보인정비율)

LTV = 대출금 ÷ 주택가격. 집값의 몇 %까지 빌릴 수 있는지 정하는 비율입니다. 여기서 주택가격은 금융회사가 인정하는 담보가격(시세나 감정가)이라서 실제 매매가와 다를 수 있습니다. 매매가보다 시세가 낮게 잡히면 LTV로 계산한 금액도 줄어듭니다.

DTI (총부채상환비율)

DTI = (주택담보대출의 연간 원금+이자 + 다른 대출의 연간 이자) ÷ 연소득. 다른 대출은 이자만 반영한다는 점이 DSR과 다릅니다. 현재 은행권 주담대 한도는 대부분 DSR로 심사하고, DTI는 일부 정책 대출 등에서 함께 쓰입니다.

DSR (총부채원리금상환비율)

DSR = 모든 대출의 연간 원리금 상환액 ÷ 연소득. 주담대뿐 아니라 신용대출, 마이너스통장, 자동차 할부, 카드론까지 원금과 이자를 모두 합칩니다. 총대출액이 1억원을 넘는 차주에게 은행권 40%, 2금융권 50%를 적용하는 것이 기본 틀입니다.

스트레스 DSR

앞으로 금리가 오를 수 있다는 가정 아래, 한도를 계산할 때만 실제 금리에 '스트레스 금리(가산금리)'를 더해 상환액을 크게 잡는 방식입니다. 실제로 내는 이자는 약정 금리 그대로이고 빌릴 수 있는 한도만 줄어듭니다. 가산 폭은 지역(수도권·규제지역 여부), 금리 유형(변동·혼합·주기형·고정), 시행 단계에 따라 다릅니다. k부동산 대출 계산기는 기본값으로 실제 금리에 1.5%p를 더해 계산합니다.

2026년 10월 기준 계산기 기본값

수도권 주담대 6억원 상한은 2025년 6월 가계부채 대책으로 도입된 기준입니다. 이후 대책으로 고가 주택에는 더 낮은 상한이 적용되는 등 세부 기준이 바뀔 수 있으니, 매수하려는 주택 가격대에 어떤 상한이 걸리는지 은행에 꼭 물어보세요.

계산 예시 1: 비규제지역 8억 아파트, 연소득 7,000만원

조건: 주택가격 8억원, 비규제지역, 연소득 7,000만원, 기존 대출 없음, 금리 연 4.0%, 30년 원리금균등상환.

1. LTV 관문: 8억 × 70% = 5억 6,000만원 (수도권이어도 6억 상한 아래라 그대로)
2. 스트레스 DSR 관문: 연소득의 40%인 연 2,800만원(월 약 233만원)까지 상환할 수 있습니다. 이 금액을 4.0%가 아니라 4.0% + 1.5%p = 5.5%로 30년간 갚는다고 보고 원금을 거꾸로 계산하면 약 4억 1,095만원입니다.
3. 최종 한도: 둘 중 작은 금액인 약 4억 1,095만원. 이 사람은 DSR이 한도를 정합니다.

실제 월 상환액은 약정 금리 4.0%로 계산해 약 196만원이고, 이때 실제 DSR은 약 33.6%, 스트레스 금리로 본 DSR은 딱 40%입니다. 필요한 자기 돈은 8억 − 약 4억 1,095만 = 약 3억 8,905만원이며, 여기에 취득세·중개보수·이사비가 더해집니다. 취득세는 세금 계산기로 따로 확인하세요.

기존 대출이 있다면?

같은 조건에서 신용대출과 자동차 할부로 이미 연 600만원을 갚고 있다면 DSR 여유분이 2,800만 − 600만 = 2,200만원으로 줄어 한도는 약 3억 2,289만원이 됩니다. 연 600만원짜리 기존 대출이 주담대 한도를 약 8,800만원 깎은 셈입니다.

소득이 5,000만원이라면?

연소득만 5,000만원으로 바꾸면 한도는 약 2억 9,354만원입니다. 소득이 2,000만원 줄자 한도가 1억 1,700만원 넘게 줄었습니다. DSR이 한도를 정하는 구간에서는 소득과 한도가 거의 비례합니다.

계산 예시 2: 수도권 규제지역 10억 아파트, 연소득 1억원

조건: 주택가격 10억원, 수도권 규제지역, 연소득 1억원, 기존 대출 없음, 금리 4.0%, 30년.

생애최초 혜택으로 LTV가 70%가 돼도 먼저 수도권 6억원 상한에 걸리고, 이 소득에서는 다시 DSR에 걸려 6억원을 다 채우지 못합니다. 연소득이 1억 5,000만원이라면 DSR 한도가 약 8억 8,061만원으로 넉넉해져 6억원 상한이 그대로 최종 한도가 됩니다. 같은 집이라도 세 가지 제한(LTV·지역 상한·DSR) 중 무엇이 나를 막는지에 따라 답이 달라집니다.

한도를 바꾸는 변수와 늘리는 방법

• 대출 기간: 5억 집, 연소득 6,000만원, 금리 4.0% 기준으로 30년이면 DSR 한도가 약 3억 5,224만원, 40년이면 약 3억 8,777만원입니다. 다만 기간이 길수록 총이자가 크게 늘어납니다. 3억 5,000만원을 빌리면 총이자가 30년 약 2억 5,154만원, 40년 약 3억 5,214만원입니다.
• 기존 대출 정리: 신용대출·할부·카드론은 DSR을 직접 깎습니다. 마이너스통장은 쓰지 않은 한도까지 부채로 잡힐 수 있으니 잔금 전에 한도를 줄이거나 해지하는 것이 유리할 수 있습니다.
• 소득 증빙: 근로소득은 원천징수영수증, 사업소득은 소득금액증명원이 기본입니다. 증빙이 어려워 건강보험료 등으로 추정한 소득을 쓰면 대체로 실제보다 낮게 잡혀 한도가 줄어듭니다. 맞벌이라면 부부 소득 합산이 가능한지 확인하세요.
• 금리 유형: 스트레스 가산금리는 변동금리에 가장 크게, 고정 기간이 긴 상품일수록 작게 반영되는 구조입니다. 한도가 빠듯하다면 혼합형·주기형·고정형 상품의 한도를 비교해 보세요.
• 정책 대출 확인: 디딤돌·보금자리론 같은 정책 모기지는 일반 주담대와 다른 기준으로 심사될 수 있습니다. 디딤돌 대출과 보금자리론 비교와 정부지원 찾기에서 자격을 먼저 확인하세요.

자주 하는 실수 5가지

1. 매매가를 담보가격으로 착각: 시세가 매매가보다 낮게 잡히면 LTV 금액도 줄어듭니다.
2. 계약금부터 넣고 대출 확인: 한도가 부족하면 잔금을 못 맞춰 계약금을 잃을 수 있습니다. 계약 전에 은행 사전 상담을 받으세요.
3. 스트레스 금리를 실제 금리로 오해: 가산금리는 한도 계산용이라 실제 이자는 늘지 않습니다. 반대로 월 상환액을 감당할 수 있다고 해서 한도가 나오는 것도 아닙니다.
4. 잔금 직전 새 부채: 자동차 할부나 카드론 하나로도 한도가 줄어듭니다. 대출 실행 전까지는 새 부채를 만들지 마세요.
5. 규제지역 지정 현황 미확인: 규제지역 지정·해제는 수시로 바뀝니다. 계약 시점의 지정 현황을 국토교통부 발표로 확인하세요.

계산기로 내 한도 확인하기

대출 계산기에 주택가격, 연소득, 기존 대출의 연간 상환액, 금리, 기간을 넣고 규제지역·수도권·생애최초 여부를 고르면 LTV 한도, 스트레스 DSR 한도, 최종 대출 가능액, 월 상환액과 연도별 잔액을 한 번에 볼 수 있습니다. 결과는 참고용 추정치이며 최종 한도는 금융회사 심사로 정해집니다. 소득 구조가 복잡하거나 여러 대출이 얽혀 있다면 전문가 상담도 활용해 보세요.